Av advokat Ivar Strandenes, Senioradvokat og Advokat Vidar Havsgård, Partner og leder av eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Thommessen AS

Denne artikkelen tar for seg enkelte forhold utleier bør være særskilt oppmerksom på, enten fordi leietaker alt er konkurs, eller fordi leietaker har konkursspøkelset hengende over seg.

Husleien
Leiekontrakten sikrer utleiers kontantstrøm. Bortfall av denne kan være dramatisk, og huseiers viktigste arbeid ligger i å sikre seg fortsatt (ny) kontantstrøm fra lokalene.
Det første som bør klarlegges ved leietakers konkurs, er hvorvidt konkursboet ønsker å tre inn i leieavtalen. Dette spørsmålet er avgjørende for hvor raskt utleier får tilgang til lokalene med sikte på ny utleie.
Hovedregelen er at konkursboet ikke trer inn i leietakers kontrakter uten særskilt erklæring. For leiekontrakter til fast eiendom er imidlertid regelen en annen. Dekningsloven § 7-10 fastsetter at boet trer inn i leieavtalen “uten særskilt vedtagelse“, med mindre boet senest 4 uker etter konkursåpning erklærer at man ikke vil tre inn. Boet har dermed forholdsvis lang tid på seg til å ta stilling til spørsmålet.
Den vesentligste faktoren man bør være oppmerksom på i denne fasen er at konkursboet – for tiden etter konkursåpning – må dekke leien som en masseforpliktelse frem til boet bestemmer seg for om det vil tre inn i leieavtalen eller ikke. En masseforpliktelse for boet medfører at boet selv – ikke skyldneren/leietaker – er ansvarlig. Masseforpliktelsen betales av boets midler før utlodning, og dekkes dermed også før de best prioriterte fordringer i boet. Bostyrer må sørge for at det er midler til å dekke alle masseforpliktelser. I motsatt fall kan også konkursboet slås konkurs.

Erstatningskravet mot den konkursrammede leietaker
Leietakers konkurs vil regulært medføre mislighold av leieavtalen. Utleiers totale krav som følge av dette vil naturligvis bero på hva som står i leieavtalen. Normalt vil utleier kunne kreve leie frem til ny leietaker er på plass, erstatning for kostnader knyttet til å få på plass ny leietaker, samt erstatning for kostnader for å dekke evt vedlikeholdsetterslep og tilbakeføring av leietakers endringsarbeider i lokalene. Utleier vil også ha krav på erstatning for eventuelt negativt avvik i leien mellom gammel og ny leieavtale for gjenværende tid i den gamle leieavtalen.
For andre erstatningsposter enn kravet på leie (som dokumenteres ved leieavtalen), er utleiers viktigste oppgave å sørge for dokumentasjon, samt oppfyllelse av tapsbegrensningsplikten. Dette innebærer å sikre seg dokumentasjon for alle kostnader som pådras, samt dokumentasjon for at man har gjort det som er nødvendig for å sikre seg ny leietaker så hurtig som praktisk mulig. Kostnader knyttet til fysiske bygningsarbeider kan komme i en særstilling, fordi det ofte kan være nødvendig at utleier foretar (ytterligere) endringer i lokalene for å tilpasse disse til ny leietaker. Dette kan gi grobunn for krevende juridiske spørsmål knyttet til hva som kan kreves av gammel leietaker, men utleier bør i alle tilfeller søke så god dokumentasjon som mulig på hvor store kostnader man ville pådratt seg om lokalene utelukkende ble stilt tilbake til den stand utleier kunne kreve etter leieavtalen. Avslutningsvis må det også påpekes at hvor mye krefter man nedlegger i å dokumentere mulige krav bør henge nært sammen med en vurdering av hvilke dekningsmuligheter man har, jf nedenfor.

Forholdet til leietakers sikkerheter
Utleiers krav mot leietaker vil, med unntak for leie fra konkursåpning til boet erklærer at det ikke trer inn i leieavtalen, måtte meldes i konkursboet som en uprioritert fordring. Dette vil ofte innebære lite eller ingen dekning. Utleiers redning i slike tilfeller er sikkerheten leietaker (forhåpentligvis!) har stilt iht leieavtalen.
Garantier, kausjoner og lignende sikkerheter leietaker har stilt kan inneholde korte frister for å melde krav. Dersom leietaker har vært i betalingsmislighold før konkurs kan det tenkes at leietakers sikkerheter bør settes på dagsorden allerede før konkurs. Fristene i garantier/kausjoner vil ofte kunne være knyttet til tidspunktet for betalingsmislighold, som kan ligge før konkursen. Fristoversittelse overfor garantisten er dramatisk. Vær også nøye med å overholde formalkravene for å kreve dekning under den sikkerhet som er stilt.

Øvrige problemstillinger
Dersom konkursboet skulle ønske å selge leietakers virksomhet sammen med leiekontrakten bør utleier ha et aktivt forhold til prosessen. Slikt salg kan være positivt dersom det fører til fortsatt, sikker kontantstrøm i henhold til inngått leieavtale. På den andre siden mister utleier selv rådighet over hvem som leier lokalene, og utleier kan ha ulike grunner for ikke å ønske en slik løsning.
Dersom man vil protestere på en slik løsning bør det vurderes hvilket grunnlag utleier har i leiekontrakten for å motsette seg overdragelse. De fleste kontrakter krever utleiers samtykke ved overdragelse. Dekningsloven § 7-10 siste ledd fastsetter imidlertid at: “En avtalebestemmelse om at en leieavtale ikke kan overføres sammen med overføring av den virksomhet som drives i lokalet, er ikke bindende for konkursboet.” Formålet med bestemmelsen er å gi boet den rett som følger av husleielovens § 8-4, hvoretter utleier bare kan nekte overdragelse av leiekontrakten sammen med virksomhet som drives i lokalet dersom det foreligger saklig grunn. Loven griper med andre ord delvis inn i det som måtte være avtalt knyttet til overdragelse av leiekontrakten. Leieavtalens øvrige krav til leietakers virksomhet/formål, mv, vil fortsatt gjelde fult ut.