Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

Fast advokat Vegard Thunes Jørgensen og partner Bjørn Frode Skaar i Wikborg, Rein & Co. Advokatfirma DA (Foto: Erik Burås/Studio B13)

Utbyggingsavtaler – tar kommunen regningen?

Infrastrukturkostnadene kan være betydelige i et utbyggingsprosjekt. Må utbygger ta alle kostnadene selv eller kan man få kommunen til å ta noe av regningen?

Torgeir Hågøy

torsdag 12. januar 2017 5:00 (Oppdatert 8. mai 2018 7:28 )

Fast advokat Vegard Thunes Jørgensen og partner Bjørn Frode Skaar i Wikborg, Rein & Co. Advokatfirma DA

En utbyggingsavtale er en avtale mellom kommunen og en grunneier eller utbygger om utbygging av et område, i tråd med kapittel 17 i plan- og bygningsloven. En utbyggingsavtale kan i utgangspunktet gjelde alle typer forhold kommunen har vedtatt bestemmelser om i en plan. Det som oftest står sentralt er fordelingen av kostnadene ved utbyggingen av teknisk og grønn infrastruktur, som gjennomføringen av planen vil foranledige.

Utgangspunktet er at en utbyggingsavtale må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret, jf. plan- og bygningsloven § 17-2. Bystyret i Bergen fattet i 2007 et vedtak om prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler. Det ble i vedtaket fastsatt at “[u]tbyggingsområder skal selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grønn infrastruktur“, hvilket innebærer at kommunen strengt tatt ikke skal påføres kostnader ved opparbeidelse av infrastruktur som er foranlediget av private planer.

Hvor store disse kostnadene blir, vil i så måte være en sentral faktor i ethvert utbyggingsprosjekt og vil kunne være avgjørende for prosjektets lønnsomhet og hvorvidt prosjektet over hodet lar seg realisere. Hvilke kostnader en utbygger må påregne, vil følgelig ha betydning for verdsettelsen av utbyggingsområdet så vel som prioriteringen mellom ulike prosjekter.

Nivået på kostnadene til den aktuelle infrastrukturen blir i realiteten avgjort i forbindelse med omreguleringen av området. I reguleringsbestemmelsene vil det typisk inntas krav om at ulike former for infrastruktur skal være opparbeidet, før igangsettingstillatelse eventuelt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan gis. Dette kan være rekkefølgekrav som kun gjelder for en plan, eventuelt at flere planer har samme rekkefølgekrav, for eksempel opparbeidelse av et veikryss felles for flere planer.

Utbyggere kan regelmessig oppfylle vedtatte rekkefølgekrav ved å inngå en utbyggingsavtale med kommunen, som sikrer at infrastrukturen vil bli opparbeidet.

Plan- og bygningsloven § 17-3 annet ledd setter grenser for omfanget av utbyggers kostnader til infrastrukturtiltak, ved at tiltakene må være “nødvendige“, og “stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen“. Videre må kostnaden utbygger skal dekke “stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen“.

Utbyggingsavtalene Bergen kommune har inngått med utbyggere er ofte basert på at kommunen er byggherre og besørger opparbeidelsen av infrastrukturen, mot at utbyggeren skal yte et anleggsbidrag til dekning av kommunens utgifter. I enkelte utbyggingsavtaler har kommunen kun en koordinator- og innkreverrolle.

Hvor stort anleggsbidraget blir, avgjøres ut i fra totalkostnaden ved opparbeidelsen og prinsippene for fordeling av totalkostnaden mellom utbyggerne.

I utbyggingsavtalene settes totalkostnaden ofte til et fast beløp som den enkelte utbygger skal betale en andel av. Når utbygger da har gjort opp sin andel, har utbygger også oppfylt sine forpliktelser i henhold til avtalen. Kommunen, som byggherre, vil da ha den økonomiske risikoen dersom utgiftene blir større enn forutsatt. For utbygger skaper dette forutsigbarhet for de økonomiske rammene for utbyggingen.

Fordelingen av totalkostnaden mellom utbyggerne, altså hvor stor den enkeltes anleggsbidrag blir, avhenger av to forhold. For det første avhenger dette av hvor stort område totalkostnaden skal fordeles på, hvilket i realiteten blir avgjort i forbindelse med reguleringen av hvert enkelt område, jf. ovenfor. Jo større området er, jo flere utbyggere/prosjekt blir det å fordele totalkostnaden på. Innholdet i denne vurderingen må knyttes opp mot hvilke prosjekter som utløser behovet for akkurat dette infrastrukturtiltaket. Det kan være vanskelig å vurdere hvorvidt investeringen i den aktuelle infrastrukturen er “nødvendig” og står “i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang” og videre om kostnaden som utbygger påføres står “i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen“. Disse vurderingene blir nødvendigvis skjønnsmessige, og regelmessig vil planmyndigheten og private utbyggere ha ulikt syn på spørsmålet.

Det er også et krav om at hvert enkelt prosjekt skal vurderes konkret. Dette var tema i en sak for Sivilombudsmannen (sak 2015/1194), hvor Sandes kommunen sin praksis gikk ut på at samtlige utbyggingsprosjekter i sentrum ble belastet et fast anleggsbidrag per kvadratmeter bolig eller næring, uavhengig av hvilke behov det enkelte prosjekt konkret utløste. Formålet med praksisen var å spre kostnadene til infrastrukturtiltak, noe som i og for seg har visse rimelighetsgrunner ved seg, men dette ble av Sivilombudsmannen ikke ansett for å være i samsvar med nødvendighetskriteriet i plan- og bygningsloven § 17-3 annet ledd.

For det andre avhenger størrelsen på anleggsbidraget av fordelingsnøkkelen mellom utbyggingsprosjektene i det relevante området. I prinsippet kan det tenkes flere måter å fordele totalkostnaden på, og kapittel 17 i plan- og bygningsloven gir ingen svar på hvordan fordelingsnøkkelen skal fastsettes.

Den praktiske hovedregelen for utbyggingsprosjekter i Bergen, som blant annet kom til uttrykk i saksutredningen for utbyggingsavtalen for Grønneviksøren, er at:
“[d]et fordelingsprinsipp som i størst grad ivaretar forholdsmessighetskravet vurderes å være at utbygger betaler sin andel av de totale kostnadene ut fra sin andel av det samlede utbyggingspotensialet mål i m2 BRA”.

En utbygger som i forhandlingene med kommunen og andre utbyggere anfører at de skal betale et mindre anleggsbidrag enn hva en ren matematisk fordeling basert på utbyggingspotensialet tilsier, starter således i oppoverbakke – og da må det argumenteres godt for å få gjennomslag for et annet prinsipp. I ovennevnte sak ble det hevdet at det burde differensieres mellom reguleringsformålene bolig og næring og mellom nybygg og bruksendringer, men det ble ikke funnet holdepunkter for at dette utgjorde noen forskjeller i behov og nytte av infrastrukturtiltakene.

Når totalkostnaden, det relevante området, samt fordelingsnøkkelen mellom utbyggingsprosjektene i det dette området er fastlagt, sitter hver enkelt utbygger igjen med en kostnad per kvadratmeter knyttet til infrastrukturtiltakene. En gjennomgang av de inngåtte utbyggingsavtalene de siste par årene i Bergen kommune, hvor dette fremgår eksplisitt av den enkelte avtale, viser et stort spenn i kostnader per kvadratmeter, fra 275 kroner og opp til 1 816 kroner.

En annen observasjon er at det i dagens utbyggingsavtaler i større grad fremgår klart hvordan man er kommet frem til størrelsen på den enkeltes utbyggers anleggsbidrag. Dette skaper større transparens, både overfor de konkrete utbyggerne og mer generelt blant utbyggerne i Bergen som vurderer å gå i gang med nye prosjekter.

Selv om modellen med en forholdsmessig fordeling basert på utbyggingspotensialet skaper forutberegnelighet for kostnadene (per kvadratmeter), er forutberegneligheten med tanke på kostnadsnivået som sådan dårlig. Dette som følge av at totalkostnaden ved infrastrukturtiltaket normalt synliggjøres først i forbindelse med forhandlingene med kommunen og eventuelt andre utbyggere om utbyggingsavtalen.

 

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

Ung Eiendom Vest med nye samarbeidspartnere – jakter styremedlemmer

Nyheter / fredag 22. mars 2024

250 Norconsult-ansatte flytter til Solheimsviken

Nyheter / torsdag 21. mars 2024

Nå kan det bli hundrevis av nye boliger på Laksevåg

Nyheter / torsdag 21. mars 2024

Kan fylkeskommunen nekte innsyn i leiekontraktene for Vestlandshuset?

Nyheter / torsdag 21. mars 2024

Derfor er ikke Vestlandshuset organisert gjennom et single purpose-selskap

Nyheter / onsdag 20. mars 2024

Skal oppheve 20 eldre reguleringsplaner

Nyheter / tirsdag 19. mars 2024

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no