– For vel et halvt år siden virket det som om vi hadde ristet av oss koronautfordringene, og satt igjen med litt mer akademisk hodebry blant forståsegpåere hvorvidt hjemmekontortrenden ville påvirke kontorbehovet, fleksibilitet nedskalering, ønske om fleksible leiekontrakter mm. Putin sine handlinger har medført en endring i markedet fra i vår, og vi ser nok konsekvensene av dette nå og fremover hvis ikke noe uventet skjer, skriver Trond Lehmann Syversen, faglig leder og partner i Kyte Næringsmegling, i en markedsbetrakting av Bergen-regionen.

For det første har det har fått en direkte konsekvens på rentene pga. høy prisstigning.

– Vi ser nå en 3 mndr Nibor på rett under 3 % og 5 år Swap i størrelsesorden 3,5%  Dette inkludert bankenes marginer medfører en lånekost på nærmere 5 -5,5 % .  Dette vil få påvirkning på transaksjonsmarkedet.

Kyte Næringsmegling tror markedet og de fleste meglere nå er i en tidslomme hvor det skjer forholdsvis lite.

– Situasjonen har vi sett før når selgerne ikke vil ta inn over seg at eiendommene har sunket i verdi, og kjøperne har evnen til å se dette over natten. Et lite bilde er Entra-aksjen, som har sunket ca. 30 % på 6 måneder.

I markedsbetraktningen påpeker Lehmann Syversen at avkastningsnivået blir presset oppover – det er konsensus i hele markedet.

– Alle analyser har dette i sine kurver og verbalt. Vi tror at i Bergen vil vi se en økning i prime yield gjennom året til 4,25 %. Dette gjelder de absolutt mest sentrale og attraktive eiendommene. De andre vil kanskje ha en brattere yield-stigningskurve, men det vil gå en stund før vi ser resultatet av rentene da det er få objekter som er til salg.

Som et eksempel viser han til at Kyte Næringsmegling har i markedet en god handelseiendom til rundt 190–200 millioner med gode leietakere og lang vektet levetid som normalt ville ha blitt solgt ganske raskt, men nå føler nok selger og markedet på hverandre, og det tar nok litt tid ennå.

– Vi kommer mest sannsynlig ut med en prime yield eiendom om ikke lenge i Bergen sentrum, da får vi bekreftet hvorvidt våre antakelser er riktige når det gjelder dette segmentet.

Kyte Næringsmegling opplever også leiemarkedet som usikkert.

– I tillegg til nevnte faktorer over, er også bedrifter rammet av høye strømutgifter, som gjør produksjon og ekspansjon betraktelig dyrere enn tidligere budsjettert. Vi tror vi vil se en del reforhandlinger med kort horisont som kanskje umiddelbart kan gi noen økte leier fordi man kjøper seg fleksibilitet.

– Når det gjelder prime kontorobjekter, har vi sett god etterspørsel i Fylkesbygget som vi har oppdrag med å leie ut ca. 8.000 kvm. Her ser det ut som om vi i løpet av kort tid kan kunngjøre inngåtte leiekontrakter til 3 aktører på nærmere 5.000 kvm. Toppnivået i Bergen tror vi nå ligger rundt 2.900 kr. pr. kvm. pr år. eks. mva og eks. fellesutgifter, skriver Lehmann Syversen i markedsbetraktningen.