Nylig avsa Hordaland tingrett dom i en rettssak mellom Sameiet Bjerketun og Byborg Eiendom AS, etter en årelang tvist om vannlekkasjer boligblokkene som tilhører sameiet.

Byborg Eiendom AS var utbygger ved etablering av Sameiet Bjerketun. Bjerketun er beliggende i Vilhelm Bjerknes vei 62 på Slettebakken i Bergen. Sameiet består av tre separate boligblokker med til sammen 90 eierseksjoner og tilhørende fellesarealer. Byggeteknisk er de tre blokkene i prinsippet like, men med noen forskjeller i antall etasjer.

Ved utbyggingen var Vestafjell AS utførende entreprenør. Seksjonene ble markedsført og solgt av Byborg Eiendom. Sameiet Bjerketun overtok eiendommen formelt i slutten av desember 2013. På dette tidspunktet hadde den enkelt seksjonseier som hadde inngått kjøpsavtale overtatt sin seksjon til beboelse.

Ved protokollen fra overtakelsen i desember 2013 var det noen merknader, blant annet ble det bemerket; «Oppfølging av tetting av terrasser».

Til montering av balkongene hadde Vestafjell engasjert Balkongentreprenøren AS. I etterkant av overtakelsen og gjennom årene etter salgene og overtakelsen av seksjonene, har det blitt tatt opp en del forhold med Byborg og Vestafjell. Både fra den enkelte seksjonseier, men også fra sameiets side. En god del forhold skal ha blitt utbedret. Det har også – særlig etter 2015, forekommet enkelte vannlekkasjer inn i boligseksjonene, som løpende har blitt utbedret ved at lekkasjene ble utbedret og stanset.

I mai 2019 tok sameiet ut forliksklage, hvor det ble anført feil ved fasadeplatene i byggene, feil ved fall og montering av balkonger, herunder fuktighet i kledning mellom balkonger og yttervegg, mangler knyttet til boss-sug, samt feil ved fall på tak ved inngangspartiene ved blokk to av blokkene. Det ble ved forliksklagen lagt ned påstand om prisavslag fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til snaut tre millioner kroner.

Forliksrådet innstilte behandlingen, og i 2020 tok sameiet ut stevning mot Byborg Eiendom og Vestafjell. Byborg Eiendom reiste senere ut søksmål mot Balkongentreprenøren, med krav om regress for det tilfelle at Byborg ble idømt økonomisk ansvar knyttet til balkongene.

– Systematiske skader

I slutten av august møttes partene over fem rettsdager i Hordaland tingrett, og her kom det frem at det samlede kravet fra sameiet nå var oppe i 17,5 millioner kroner. Sameiets prosessfullmektiger, advokat Alf Johan Knag og advokatfullmektig Lars Erik Kvinnsland, påpekte at fasaden og balkongløsningen ikke er vannbestandig.

– Det er tilstrekkelig med risiko for at det er en mangel. I sameiet er det allerede oppstått vannskader i 14 ulike seksjoner, og det er også følgeskader. Videre er parapetene i takene skadet. Vannskadene har oppstått flere steder, både ved tersklene til balkongdørene, over balkongdørene, rundt ytterdørene, rundt soveromsvinduene og i takene på soverommene. Skadene er jevnt fordelt på de tre blokkene, hhv. fem i A, fem i B og fire i C. Dette indikerer at store vannmengder penetrerer regnskjermen. Det er systematiske skader, ble det anført.

I tillegg ble det vist til mangler på takene over inngangspartiene og svalgangsdekkene og svalgangssøylene.

I retten argumenterte Byborg Eiendom med at det ikke var grunnlag for noen av kravene i saken.

– Overordnet gjøres gjeldende at de påberopte forhold ikke utgjør mangler, og konstruksjonen er både iht. TEK07 og har fagmessig god ytelse i 2012/2013. Det er dette tidspunktet som er relevant for vurderingen, forklarte utbyggers advokat.

Utbygger og entreprenørs prosessfullmektiger var advokat Olav Barstad Lund, advokat Vidar Havsgård og advokat Nicolai Misje.

– For sent

Videre ble følgende påpekt fra advokatene til utbygger og entreprenør:

– Det er reklamert for sent, og det foreligger ingen omstendigheter som medfører grov uaktsomhet, slik at reklamasjonsfrister ikke løper.

Og det er Hordaland tingrett enig i. Slik retten vurderer bevisene, har alle de forhold som er påpekt, vært til stede i lang tid. Rettens administrator Helge Øfstegaard Nilsen skriver blant annet dette om balkongene:

– Når det gjelder anførselen knyttet til balkongene, herunder påstått manglende fall, høydeforskjell mellom balkongdekket og gulv innenfor, var påkjenning med vann synbare for sameiet, senest fra overtakelsen. Det er utvilsomt mye nedbør gjennom året i Bergen, og årene 2012 – 2014, som har vært berørt i vitneforklaring som tørre år, er ikke dokumentert som unntaksår.

Når det gjelder manglende overdekning av armeringsjern, som igjen har ført til at armeringsjern er utsatt for rustangrep, kommenterer retten dette slik:

– Slik retten vurderer bevisene, har alle de forhold som også senere er påpekt ved undersøkelsene (…), vært til stede i lang tid. I tillegg kommer det forhold at betongarbeidene faktisk har vært gjenstand for reklamasjon som nevnt. Om disse prisavslagskrav ikke var foreldet senest i desember 2016, må de i hvert fall ha vært foreldet over ett år før det ble tatt rettslige skritt i saken her. Rettslig skritt ble som nevnt tatt først ved prosesskriv av 21.09.2021.

– Under forutsetning av at det hadde foreligget rettidig reklamasjon, må de saksøkte derfor uansett bli å frifinne idet kravene i tillegg også er foreldet, heter det avslutningsvis i dommen.

Som en konsekvens av at utbygger og entreprenør gikk fri fra kravet fra sameiet, så har retten heller ikke behandlet regresskravet fra Vestafjell mot Balkongentreprenøren AS.

Som kjent er det ingen ting som kommer gratis, og når det gjelder sakskostnadsfordelingen har Hordaland tingrett kommet til følgende avgjørelse i dommen:

• Sameiet Bjerketun må dekke sakskostnadene til Byborg Eiendom AS med 790.855 kroner

• Sameiet Bjerketun må dekke sakskostnadene til Vestafjell AS med 998.818 kroner.

• Vestafjell AS må dekke sakskostnadene til Balkongentreprenøren med 508.959 kroner.

Det er ikke kjent om dommen ankes.