Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

Statsautorisert revisor Marius Grana Noss (t.h.) og advokat/partner Peder Karlsson

Skatt og finansiering av eiendomsutvikling – lån eller egenkapital?

Det er mange mindre uavhengige eiendomsutviklere på Vestlandet. Eiendomsutvikling er en kapitalkrevende øvelse med muligheter for betydelige gevinster, men innebærer også til dels høy risiko. Særlig i startfasen kan det derfor være vanskelig å oppnå ekstern finansiering.

Kommentar

tirsdag 23. januar 2018 15:31 (Oppdatert 8. mai 2018 7:22 )

Av advokat/statsautorisert revisor Marius Grana Noss og advokat/partner Peder Karlsson, Advokatfirmaet Harris.

Vi får ofte spørsmål om eierne skal finansiere prosjektet med lån eller egenkapital.

Hvordan egenfinansieringen settes sammen vil ha betydning for skattekostnaden på eierens avkastning fra prosjektet og om det vil være mulighet for eieren å fradragsføre tap dersom man ikke lykkes med prosjektet. Egenfinansieringens sammensetning bør derfor vurderes nøye før en setter i gang prosjektet.

I det følgende vil vi se på noen av skatteeffektene når en ser den totale skattebelastningen på eier og selskap under ett.

Skatt på avkastning – rente og utbytte
Som omtalt i vår artikkel har endringen i skattereglene knyttet til kapitalbeskatning og utbytte medført at det for personlige aksjonærer vil være ca. 12% lavere skatt i 2018 på renteavkastning sammenlignet med aksjeutbytte, når en ser personlig aksjonær og selskap under ett.

Isolert sett taler skattesatsen for å favorisere renter fremfor utbytte når en skal vurdere egenfinansieringens sammensetning fra den personlige aksjonærens perspektiv.

Hvis långiver er et selskap har skattelovgivningen full symmetri mellom skatteplikten og fradragsrett. Utbytte er ikke fradragsberettiget for giver og ikke skattepliktig for mottaker, mens renter er skattepliktig for långiver og fradragsberettiget for låntaker.

En ulempe ved valg av innlån er at renter normalt løper og forfaller til betaling uavhengig av resultat og cashflow i prosjektet. Dersom rentene ikke betales løpende medfører dette en skattebelastning for långiveren uten tilsvarende tilførsel av likviditet. Låntaker får skattefradrag, men kan normalt ikke utnytte dette før låntaker kommer i skatteposisjon ved realisering av prosjektet. Det er selvfølgelig mulig å gjøre enkelte tilpasninger knyttet til utbetalingene, men rentesatsens størrelse kan være vanskeligere å tilpasse prosjektets faktiske avkastning.

Lån er imidlertid mer fleksibelt ifht. regler for utbetaling til aksjonæren. Dette kan gjøres uten formelle krav straks selskapet har økonomi til det og såfremt eventuelle eksterne finansieringskilder godtar det.

Utbytte krever utbyttegrunnlag i form av fri egenkapital, styrebehandling og generalforsamlingsbeslutning. Avkastning i form av utbytte vil normalt «tilbakebetales» senere enn ved avkastning i form av renter.

I tillegg til de skattemessige effekter må de det også bl.a. ses hen til rentebegrensningsreglene, reglene om tynn kapitalisering og aksjelovens krav om forsvarlig egenkapital og likviditet. Disse kan sette skranker for egenfinansieringens sammensetning i det konkrete tilfelle.

Skattefradrag ved tap – fordring og aksjer
Sammensettingen av egenfinansieringen vil også kunne få betydning skattefradrag for eventuelt tap i prosjektet.
Tap på aksjer er alltid fradragsberettiget for personlige aksjonærer og aldri fradragsberettiget for selskaper.
Tap på fordringer er i utgangspunktet fradragsberettiget hvis tapet er lidt i næring. For at tapet skal kunne anses lidt i næring må imidlertid skattyter normalt oppfylle både virksomhetskriteriet og tilknytningskriteriet slik det er utviklet i praksis. For selskaper er det også betydelige begrensninger i retten til skattemessig fradrag for tap på fordringer til nærstående.

Det er ikke tilstrekkelig for å oppfylle virksomhetskriteriet at en leverer næringsoppgave. Avgjørende er om aktiviteten er av et visst omfang og varighet, skjer for skatteyter regning og risiko, har økonomisk karakter og er objektivt egnet til å gå med overskudd. En ren aksjonær/deltakerposisjon er normalt ikke tilstrekkelig.

Oppfyllelse av tilknytningskriteriet har også fått en høy terskel i rettspraksis. Utgangspunktet er at det må foreligge en særlig og nær tilknytning mellom den fordringen det kreves tapsfradrag for, og skattyterens egen virksomhet. Långiver må således drive egen virksomhet og lånet må ha en særlig nær tilknytning til denne virksomheten. I hvilken grad et lån kan anses fradragsberettiget vil derfor måtte bero på en konkret vurdering av den virksomhet som drives og lånets formål for långiver.

Ser en bare på fradragsmulighetene vil en personlig aksjonær normalt favorisere aksjekapital fremfor lån fordi dette sikrer fradragsretten ved et eventuelt tap. En mister da skattefordelen ved å kunne ta ut avkastningen fra selskapet som renter versus utbytte som har et høyere skattetrykk.  Driver aksjonæren virksomhet og lånet har den nødvendige tilknytning, kan det imidlertid være grunnlag for fradrag ved et eventuelt tap. Effekten av tap på aksjer og tap på fordring blir da den samme rent skattemessig.

Selskap vil bare kunne oppnå fradrag for tap dersom det er tale om lån. Rent skattemessig vil det således være fordelaktig å finansiere prosjekter i datterselskaper med innlån, gitt at vilkårene for fradrag er tilstede. I tilfelle låntakers konkurs vil det også være fordelaktig med innlån ettersom långiver kan oppnå dividende på den innlånte kapitalen. I motsetning til aksjekapital, som ved konkurs vil være tapt i sin helhet.

Alternative finansieringsmodeller – deltakerlignende selskaper

Bruk av andre selskapsformer kan gi muligheter for å strukturere finansieringen og fordele avkastning og tap på en gunstig måte mellom aksjonæren og selskapet.

En vurdering av finansieringsstruktur vil derfor ikke være fullstendig uten å ha vurdert organisasjonsformen på målselskapet som sådan. Nærmere bestemt om det kan være hensiktsmessig med et ansvarlig selskap, KS eller indre selskap. Man må imidlertid her være oppmerksom at dette er kompliserte avtaler både selskaps – og skattemessig. Vær   oppmerksom på at det ikke gis fradrag for andel av underskudd i andre inntektskilder for KS og IS.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

Har planer om boliger på Paradis

Nyheter / onsdag 24. april 2024

Nytt boligprosjekt: Vil bygge opp mot 12.000 kvm i Ytre Sandviken

Nyheter / tirsdag 23. april 2024

Selger Strandgaten 223

Nyheter / søndag 21. april 2024

BIRs nye kontorbygg på Nygårdstangen vant Eiendomsprisen

Nyheter / torsdag 18. april 2024

Kjøper 38 leiligheter og 3 næringsseksjoner i Bergen

Nyheter / torsdag 18. april 2024

Statsforvalteren om at fylkeskommunen hemmeligholder leiekontrakter: – Ikke krav på innsyn

Nyheter / tirsdag 16. april 2024

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no