– Rekkefølgekrav knyttet til utbyggingsprosjekter blir stadig mer vanlig. Kommunene kan via slike krav i reguleringsplan ivareta viktige hensyn for god og hensiktsmessig utvikling av et prosjekt eller et område. I noen tilfeller oppleves imidlertid kravene som uforholdsmessig tyngende. Og av og til er kravene så omfattende at de er til hinder for videre utvikling, sier Anders Elling Petersen Johansen, senioradvokat hos Kluge Advokatfirma.

Hvor langt kan strikken strekkes?

Rekkefølgekravene defineres av en reguleringsplan for et prosjekt eller et område. Oppfylling av rekkefølgekravene reguleres derimot ofte i en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommune. Vanlige rekkefølgekrav kan være krav om opparbeidelse av infrastruktur som veier, rundkjøringer og parkanlegg. Ofte krever kommunen at det aktuelle rekkefølgetiltaket skal være ferdigstilt før utbygger får gå i gang eller ta i bruk sitt prosjekt. Krav til oppfyllelse av rekkefølgekravet kan alternativt innebære et krav om at tiltaket er ”sikret” opparbeidet før utbygger får gå i gang med, eller ta i bruk, eget prosjekt.

At tiltaket er sikret opparbeidet er en mer fleksibel løsning som i praksis ofte innebærer at utbygger gjennom en utbyggingsavtale betaler et beløp og at kommunen senere skal stå for realisering av rekkefølgetiltaket.

– Spørsmålet er hvor langt kommunen har anledning til å strekke rekkefølgekravene, samt hvor mye kommunen kan «presse på» for å få på plass en utbyggingsavtale til gjennomføring av tiltaket, sier Inger Hygen, partner hos Kluge.

Må være en saklig sammenheng

Utgangspunktet er at rekkefølgekrav bare skal stilles i nødvendig utstrekning, og at det skal være en saklig sammenheng mellom tiltak og aktuelt utbyggingsprosjekt.

– Det er altså bare behov som utløses av den aktuelle utbyggingen som vil være innenfor rammen av hva som er et gyldig rekkefølgekrav. I tillegg må rekkefølgekravet være realistisk, noe som betyr at det både kan og vil bli gjennomført innen rimelig tid. Kravet kan dermed ikke være av et slikt omfang at det i praksis vil være umulig å realisere som del av utbyggingsprosjektet, sier Hygen.

– Vi har vært involvert i flere saker hvor vi har fått satt rekkefølgekravene til side fordi de i praksis innebar et byggeforbud, sier Johansen.

Han viser til en rapport fra Bygg21, som på oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet, har sett på praksisen med utbyggingsavtaler. I rapporten slås det fast at mange kommuner utnytter sin reguleringsmyndighet til i praksis å tvinge utbyggere til å inngå utbyggingsavtaler, noe som er lovstridig.

– Det kommenteres også i rapporten at store kommuner, hvor Bergen og Oslo er særlig fremhevet, ikke kommer godt ut når det gjelder byrdefordelingen i slike avtaler. Det påpekes også at forhandlingene i disse kommunene har fungert dårlig og at utbyggerne der er minst positive til hvordan utbyggingsavtalene har bidratt i området, sier Johansen.

Gjør deg kjent med reguleringsplanen

21. mars arrangerer Kluge et frokostseminar hvor de ser nærmere på rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. De to advokatenes viktigste råd til alle som går med planer om nye byggeprosjekter eller vurderer å kjøpe en tomt, er at de setter seg godt inn i gjeldende reguleringsplan og hva som eventuelt ligger inne av rekkefølgekrav for det aktuelle området og tomt.

– Er det en pågående reguleringsprosess for et område er det viktig at man som grunneier følger med og kommer med innspill dersom man har synspunkter både på plan og rekkefølgekrav. Det er også viktig at man selv analyserer og sikrer seg at også kommunen forstår hva som er de reelle konsekvensene av kravene, sier Johansen.

Hygen påpeker at inngåelse av en utbyggingsavtale er frivillig for utbyggerne, og at plan- og bygningsloven stiller vilkår for innholdet i utbyggingsavtaler som gjør at kommunen ikke fritt kan bestemme hvilket innhold avtalene skal ha. Likevel har mange eiendomsutviklere vært i en situasjon hvor de opplever kommunens krav som urimelige. Fordi de er avhengige av avhengig av fremdrift og kommunens velvilje i den videre saksbehandlingen har de likevel akseptert kravene.

– Dette kunne kanskje vært forhindret dersom utbyggeren hadde satt seg bedre inn i kravene i reguleringsplanen på et tidligere tidspunkt og vært tydelig på krav som oppleves som for tyngende, sier Hygen.

Hun forteller at dette i bunn og grunn handler om at kommunene må ha respekt for utbyggers situasjon og motsatt.

– Begge parter har en felles interesse i at reguleringsplaner blir utformet slik at de kan gjennomføres, og så lenge man også har respekt for hverandres roller og rammene i lovverket, så tror jeg at vi kan komme langt både når det gjelder byrdefordeling og en bedre byutvikling, sier Hygen.