Av Jan Kaare Hellevang, Eiendomskreditt

Investeringer i eiendom har vært gullkantet de siste årene. De mest attraktive objektene i hovedstaden prises nå til en yield helt nede på 3,5 prosent. Det er ett prosentpoeng skarpere enn for bare litt over to år siden, noe som gir en prisvekst i perioden på opp under  30 prosent. Den samme utviklingen har man sett i regionbyene, men prisveksten har ikke vært like kraftig og det prises fortsatt inn et risikopåslag på cirka én prosent, noe som betyr at prime yield i både Bergen, Trondheim og Stavanger er på cirka 4,5 prosent. Mangelen på gode investeringsalternativer, lave renter og god tilgang på kapital har vært en viktig årsak til de stigende eiendomsprisene. 

Flere store skifter
Men hvordan utvikler eiendomsmarkedet seg videre? Vil eiendomsverdiene fortsette oppover og hva vil være de viktigste, underliggende driverne?
Vi står midt oppe i flere strukturelle endringsprosesser som potensielt kan endre behovene for eiendom betydelig . Dette kan, nærmest over natten, endre etterspørselen etter noen typer lokaler. Vi har sett det i forbindelse med oljekrisen. Tusenvis av ansatte mistet jobben som følge av fallet i oljeprisen, noe som i sin tur førte til at en rekke kontorbygg ble stående tomme. Hva har senere skjedd med disse byggene? Rekordhøye boligpriser har gjort det attraktivt å konvertere dem til boligbygg, noe som har skjedd over hele landet. Men med fallende boligpriser vil konverteringstrenden trolig avta fremover.
Den største strukturelle endringen fremover handler imidlertid om digitalisering. Dette er i ferd med og vil trolig ramme alle eiendomssegmenter. Måten vi arbeider på vil endres. Arbeidstakere blir mer fleksible og kan jobbe fra hvor som helst, noe som reduserer behovet for kontorarealer. Handel foregår i stadig større grad på nett, noe som reduserer behovet for kjøpesenter, men samtidig bidrar til økt behov for lager- og logistikkbygg da netthandelsaktørene er avhengig av nærhet til kjøperne. Lignende utvikling vil en se innenfor andre  eiendomssegmenter.

Avgjørende faktorer
Utviklingen kan få store konsekvenser. Jeg  tror at vi fremover vil se en økende differensiering i eiendomsmarkedet, hvor både investorer og leietakere i større grad vil skille mellom de gode og mindre gode eiendommene. Beliggenhet har alltid vært viktig, men med økt fokus på å reise kollektivt og miljøvennlig vil dette bli forsterket. Hva som er god beliggenhet endrer seg. I Bergen har for eksempel Bybanen bidratt til å løfte frem områder som tidligere har vært mindre attraktive. I dag er det utenkelig for mange investorer å investere i eiendommer som ikke ligger tett på Bybanen. Dette er også en utvikling vi ser andre steder. Investorer ønsker seg sentrumseiendommer eller bygg som ligger på eller ved sentrale knutepunkter. Dette skyldes ganske enkelt at slike eiendommer leies ut betydelig enklere enn andre og dermed også oppnår bedre priser.
I en verden i endring og utvikling blir fleksibilitet stadig viktigere. Eiendommen må kunne tilpasses i henhold til brukernes behov. Dette vil gå ut over de som sitter med gamle, utrangerte eiendommer, da leietakerne blir stadig mer kresne og ønsker seg arealeffektive, men også gode miljøbygg. Vi ser et økende fokus på energieffektivitet og miljø. Byggeiere som ikke tar dette inn over seg vil fort kunne bli uaktuelle. Stadig flere investorer har som krav at byggene de kjøper skal tilfredsstille høye miljøstandarder, hvis ikke er de ikke interessante investeringsobjekter. Den samme trenden ser man også hos stadig flere leietakere.

Fokus på forvaltning
Rådet til de som vurderer å investere i eiendom er derfor, kjøp fleksible miljøbygg med god beliggenhet. Vi finner det også verd å påpeke at eiendomsprisene ikke kan fortsette å stige til evig tid. På ett eller annet tidspunkt sier det stopp. Det er derfor ikke sikkert at stigende eiendomspriser er det som skal gi den største avkastingen i fremtiden. Kanskje skal økt verdistigning komme som følge av god og profesjonell forvaltning? Det handler om å ta vare på byggene, men aller mest leietakerne. De som forstår leietakerne best og tar deres behov på alvor er trolig fremtidens vinnere i eiendomsmarkedet.