Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

Arne Christian Landsvik og Kari Seglem Larsen.

DD og investering i utleieboliger

Bergen har strammet inn reglene for utleieboliger. Vi ser nærmere på temaet.

Kommentar

torsdag 20. mai 2021 2:06 (Oppdatert 23. juni 2021 12:38 )

Artikkelen er skrevet av advokat og partner Arne Christian Landsvik og advokat og partner Kari Seglem larsen i Advokatfirmaet Landsvik & Larsen.

Ved kjøp av boligeiendommer for utleie beregnes kjøpesummen vanligvis utfra antall mulige utleieforhold (utleieenheter) på eiendommen. Det er derfor viktig at kjøper foretar egne undersøkelser for å kvalitetssikre at antall enheter korresponderer med de forutsetninger som legges til grunn for beregningen av kjøpesummen.

I motsetning til nyere seksjonerte boligeiendommer hvor antall enheter fremgår direkte av seksjoneringsvedtaket, er det mye mer utfordrende ved kjøp av eldre seksjonerte bygninger å få kartlagt hvilke deler som er godkjent til beboelse og antall godkjente boenheter.

Videre er det også foretatt innstramming av muligheten for å få legalisert ulovlige boenheter og videre begrensninger tilknyttet tilrettelegging for økt bruk, som medfører at det er særskilt viktig at de offentligrettslige forholdene tilknyttet lovlig bruk undersøkes forut for at en slik transaksjon gjennomføres.

Matrikkelens bygningsopplysninger

Matrikkelen, som er Norges offisielle eiendomsregister, inneholder vanligvis opplysninger om hva en bygning er offentligrettslige godkjent til, herunder godkjente antall boenheter i en boligbygning.

Men da opplysningene i matrikkelen ikke har noen rettsvirkninger kombinert med at det ofte er registrert opplysninger som ikke er korrekt, viser det seg ofte at man ikke kan stole på matrikkelens bygningsopplysninger.

For å kartlegge bygningens offentligrettslige godkjennelse må man foreta en gjennomgang av tidligere byggesaker for eiendommen.

Godkjent til boligformål

For at en eiendom skal kunne lovlig leies ut til bolig må hele eller den aktuelle delen av bygningen være godkjent til boligformål. Dette utelukker at man lovlig kan leie ut sykehjem, hotell, militærforlegninger og lignende til boligformål. Nevnte bygninger er godkjent til beboelse som f.eks. institusjonsbeboelse, men ikke boligbeboelse som plan- og byggesaksrettslig er noe annet. Det å benytte et aldershjem til boligformål vil utløse krav om bruksendring.

Selv om en bygning er godkjent til boligformål omfatter en slik godkjennelse ikke hele bygningens areal. En boligbygning består vanligvis av en hoveddel som kan lovlig bebos og leies ut, samt tilleggsdeler som er arealer som er nødvendig for å oppfylle tekniske krav til adkomst, lagring etc. Areal som loft og boder er ikke godkjent til varig opphold og kan ikke lovlig benyttes til beboelse uten forutgående tillatelse til bruksendring.

Areal som er godkjent til boligbeboelse kan videre kun deles opp i godkjente boenheter. Dette innebærer at hver boenhet må være godkjent med hovedfunksjoner slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett, egen inngang og være fysisk atskilt fra øvrige enheter. Når det gjelder hovedfunksjonene er det ikke krav om at det skal være separate rom for hver enkelt funksjon slik at f.eks. et rom kan lovlig utgjøre stue, kjøkken og en sovealkove.

Det er etablert en rekke ikke godkjente boenheter i boligbygninger i Bergen, noe som kommunens tilsynsavdeling har et særlig fokus på å undersøke.

Endret bruk

I den senere tid har tilsynsavdelingen i Bergen kommune i flere saker også rettet søkelyset mot boenheter som er lovlig etablert, men som brukes på en annen måte enn hva som følger av den opprinnelige offentligrettslige tillatelsen.

Ved å utføre tilsyn ønsker kommunen å forhindre at lovlige boenheter tilrettelegges for økt beboelse gjennom etablering av eksempelvis flere soverom og kjøkken enn hva som følger av den den opprinnelig godkjente planløsningen. På den ene siden er innvendige arbeider som oppdeling av et eksisterende rom i flere soverom i utgangspunktet ikke søknadspliktig, men på den andre siden kan tilrettelegging for økning av antall beboere i en boenhet utløse en søknadspliktig bruksendring.

Legalisering

Dersom det foreligger offentligrettslige mangler ved bygningen som helt eller delvis forhindrer lovlig bruk til boligformål er den vanlige fremgangsmåten at partene avtaler en reduksjon av kjøpesummen eller at selger påtar seg ansvaret med å legalisere dette.

En utfordring ved legalisering av allerede etablerte forhold er at man må oppfylle de kravene som gjelder på søknadstidspunktet.

Dette gjelder for det første tekniske krav til byggverk så som eksempelvis rømningsveier, energikrav og ventilasjon, som kan medføre store kostnader tilknyttet tekniske oppgraderinger til dagens standard.

Videre er det i arealdelen til kommuneplan for Bergen kommune (KPA2018) innført et krav om særskilt tillatelse for å slå sammen boliger eller dele opp boenheter til hybler som er etablert etter arealdelen trådte i kraft. Dette kan innebærer at dersom man tilrettelegger en bolig for beboelse for flere personer enn det som er vanlig for en tilsvarende bolig, kan det utløse krav om en særskilt tillatelse selv om arealet allerede er godkjent til varig opphold.

I Bergen kommunen er det videre ikke tillatt å etablere nye boenheter som er mindre enn 35 kvm. BRA med tillegg av bodareal, slik at allerede etablerte boenheter uansett ikke vil bli godkjent dersom enheten er mindre enn dette.

Varslede innstramminger

I et nylig lovforslag forslår regjeringen at kommunene skal få videre adgang til å vedta planbestemmelser som forbyr oppdeling av boenheter til hybler.

Videre foreslås det innført bestemmelser i eierseksjonsloven som medfører at det kreves vedtak på årsmøtet seksjonssameiet før en seksjon tilrettelegges som bolig for flere personer enn det som er vanlig for tilsvarende boenheter.

Dette kommer i tillegg til den allerede innførte bestemmelsen om at kun lovlige boenheter kan seksjoneres.

Oppsummert

Økt fokus fra bygningsmyndighetene på lovligheten av boenheter kombinert med strengere krav tilknyttet legalisering medfører at man må foreta særskilte undersøkelser i en due diligence ved kjøp av utleieboliger.

Dersom det etter at transaksjonen er gjennomført avdekkes manglende offentligrettslige tillatelser vil det i beste fall medføre en kostnadskrevende søknadsprosess og i verste fall et betydelig medføre verditap.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

DNB solgte på Sandsli

Nyheter / onsdag 23. juni 2021

Solgte utviklingstomt til OBOS – jakter nye eiendommer

Nyheter / tirsdag 22. juni 2021

Frykter omsetningssvikt i byggeperioden

Nyheter / mandag 21. juni 2021

Entra kjøper for 298 mill. av Trond Mohn-selskap

Nyheter / fredag 18. juni 2021

Bergen-selskap fikk nesten 300 millioner på bunnlinjen

Nyheter / torsdag 17. juni 2021

Rekordår for transaksjoner i Bergensregionen

Nyheter / torsdag 17. juni 2021

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no