Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

GRUNNSTØTING: Redningsselskapet mener de har rett til å heve leieavtalen i Bakarvågen, men i likhet med utleier er ikke domstolene enige i det. Foto: Redningsselskapet

«Et fullstendig uegnet leieobjekt med en illojal utleier»

Redningsselskapet ønsker å heve leieavtalen i Bakarvågen, men har tapt i to rettsinstanser. Det var steile fronter under hovedforhandlingen i Gulating lagmannsrett.

Thor Arne Brun

torsdag 17. september 2020 11:48 (Oppdatert 23. oktober 2020 18:15 )

Bakarvågen 22 AS er et selskap som driver eiendomsutvikling, herunder utleie av produksjons- og kontorlokaler til næringsdrivende. Etter forutgående kontakt og forhandlinger høsten 2016, inngikk selskapet den 1. februar 2017 en leiekontrakt med Redningsselskapet i Bakarvågen.

Kontrakten gjaldt leie av lokaler for en base for en av Redningsselskapets skøyter med skipsfører og en besetning på tre. Avtalen hadde en varighet på 10 år, og Redningsselskapet hadde opsjon om forlengelse.

Et sentralt element i avtalen var at besetningsmedlemmer og skipsfører skulle ha mulighet til å overnatte i lokalene og ha bo- og arbeidsfasiliteter som gjorde at mannskapet kunne oppholde seg på land i beredskap store deler av tiden.

Som følge av behovet for beredskap, opererer redningsselskapet med to alternerende skift, der mannskapet er 28 dager døgnkontinuerlig på arbeid og har korresponderende 28 dager fri. Mannskapet befinner seg på land 95 prosent av tiden.

Overnattingen krevde ombygging av eksisterende lokaler og følgelig tillatelse fra kommunen til bruksendring. Av kontrakten fremgår det at det var utleiers ansvar å besørge slik bruksendringstillatelse. I forbindelse med avtaleinngåelsen bygget utleieselskapet om tredje etasje i næringsbygget i Bakarvågen fra kontorer til følgende rom: Kjøkken, bad, fire soverom og korridor, alt i ny og moderne standard. I andre etasje ble det tilrettelagt et treningsrom, overvåkingsrom/kontorrom og ett lagerrom.

Redningsselskapet etablerte seg i lokalene i løpet av april 2017. Det oppstod etter hvert en viss misnøye med inneklimaet i lokalet, og det ble sendt en liste over forhold Redningsselskapet krevde at utleier utbedret. Utleieselskapet svarte punkt for punkt at de opplistede tingene ville bli ordnet, og mye av dette ble også gjort.

Utover sommeren og høsten var mannskapet på skøyta utsatt for sterk lukt i leiligheten, som stammet fra plastbåtproduksjon, utført av en annen leietaker, i et lokale første etasje i bygningen som lå kloss opp i bygningen hvor Redningsselskapet hadde sine lokaler. Mannskapet i Redningsselskapet uttalte misnøye med dette forholdet ved flere anledninger.

Bakarvågen 22 AS gjorde ulike tiltak for å begrense den sjenerende lukten, blant annet ved å gjøre om innstillingene på eksisterende ventilasjonsanlegg og å pålegge utleieren som stod for plastbåtproduksjonen å bruke et døgnkontinuerlig ventilasjonsanlegg. Denne leietakeren ble sagt opp og faset ut driften sin gradvis, slik at driften stanset i november 2017, mens leietakerne var helt ute av lokalene i januar 2018.

Søknad om endringstillatelse ble utferdiget først 15. september og det har fremgått av øvrige dokumenter at søknaden kom inn til kommunen 26. september.

I desember sendte en person som arbeidet frivillig for Redningsselskapet et varsel til kommunen om HMS-situasjonen i Bakarvågen. Kommunen reagerte med den 22. desember 2017 å pålegge Redningsselskapet å fraflytte lokalene, fordi det ikke forelå bruksendringstillatelse. Redningsselskapet flyttet ut og etablerte beredskap fra fasiliteter nærmere Bergen sentrum. Mannskapet ble innlosjert på hotell, og kostnadene dette førte med seg, ble krevet dekket av Redningsselskapet.

Den 16 februar 2018 sendte Redningsselskapet ved sin advokat, Erlend Haaskjold, en hevningserklæring til Bakarvågen 22 AS.

Den 5. mars 2018 forelå bruksendringstillatelse fra kommunen. Partene hadde videre korrespondanse, men kom ikke til enighet. Ved stevning av 30. mai 2018 krevde Bakarvågen 22 AS fastsettelsesdom for at Redningsselskapet var bundet av kontrakten.

Ved dom i Bergen tingrett av 19. november 2019 vant Bakarvågen 22 AS frem med en påstand om at det ikke var grunnlag for hevning og at Redningsselskapet fortsatt var bundet av den opprinnelige avtalen. Resultatet var basert på at det var inngått en utbedringsavtale mellom partene som ikke var misligholdt.

Redningsselskapet anket avgjørelsen ved ankeerklæring av 4. desember 2019 og ankeforhandling ble avholdt i Gulating lagmannsrett den 31. august og 1. september 2020.

I retten forklarte Redningsselskapet at hevningserklæringen var berettiget av to grunner:

– Det forelå formålsforfeiling og lojalitetssvikt. Formålsforfeiling forelå fordi utleier hadde stilt til disposisjon lokaler det ikke forelå tillatelse for overnatting i, til tross for at det etter kontrakten falt under utleiers ansvar å sørge for offentligrettslig brukstillatelse for lokalene.

Og videre:

– Manglende brukstillatelse var bare et symptom på underliggende problemer: Bevisførselen har avdekket at flere mangler ved lokalene; mangelfull brannsikkerhet, ikke tilfredsstillende rømningsveier, at det har vært helseproblemer for mannskaper på grunn av luktplager, og at kjemikaliene som kunne pustes inn i lokalene lå over de konsentrasjonsnivåer som kan fremkalle helseplager, videre at mannskapet faktisk ble syke, jf. vitneforklaringer. Ventilasjonen fjernet ikke i tilstrekkelig grad kjemikalieinnholdet i luften. Redningsselskapet hadde ansvar som arbeidsgiver for de ansattes helsemessige forhold og sikkerhet. Oppsummert var lokalene ikke egnet for det formålet de skulle fylle.

– Oppsummert var det et fullstendig uegnet leieobjekt med en illojal utleier, sammenholdt med prioriteringen av de sjøansattes helse og sikkerhet gjorde at Redningsselskapet endelig valgte å heve kontrakten, forklarte Redningsselskapets prosessfullmektig i retten.

Kvalifisert mislighold?

Lagmannsretten har kommet til at anken skal forkastes og at tingrettens domsslutning blir stående.

Lagmannsretten skriver i dommen at det ikke er omstridt mellom partene at det foreligger mislighold av avtalen inngått 1. februar 2017. «Sakens hovedspørsmål er om misligholdet er så kvalifisert at det gir grunnlag for hevning av kontrakten», poengterer lagdommerne.

– For spørsmålet om risiko for fremtidig mislighold er det relevant at Bakarvågen 22 AS, selv om selskapet frem til 16. februar 2018 ikke hadde prestert i henhold til kontrakt, på dette tidspunkt var nær ved å yte fullstendig kontraktsmessig, noe som var kjent for Redningsselskapet. Brannsikkerhetsproblem og inneklimaproblem var utbedret, justerbar brygge og kjønnsnøytralt sanitæranlegg var bygget. Selv om Bakarvågen 22 AS leverte for sent, er det et faktum at de på tidspunktet den 16. februar faktisk hadde utbedret en lang rekke mangler, noe som i seg selv indikerte lite risiko for at Bakarvågen 22 AS ville fortsette å misligholde. Momentet risiko for fremtidig mislighold taler derfor isolert sett ikke for hevning.

For en kontrakt som skal gjelde i ti år, kan ikke syv ukers formålsforfeiling begrunne hevning, mener lagmannsretten.

– Her slår avtalens lange varighet inn med full tyngde. Redningsselskapet stod per 16. februar 2018 overfor en kontraktsmotpart som, riktig nok etter noe tidsbruk, presterte i henhold til en kontrakt med helt spesialsydde elementer korresponderende med Redningsselskapets behov. Uavhengig av sakens øvrige konkrete omstendigheter fremstår det objektivt sett påfallende at en realkreditor hever kontrakten dagen etter at det kommer signal om at alt mislighold vil opphøre i nær fremtid. Realkreditor var på det aktuelle tidspunktet ikke utsatt for formålsforfeiling.

For Bakarvågen 22 AS var konsekvensene av hevning langt mer dramatiske enn ikke-hevning ville ha vært for Redningsselskapet, mener retten.

– Bakarvågen 22 AS hadde investert store summer og betydelige mengder arbeidskraft for å tilfredsstille en skreddersydd løsning ut fra Redningsselskapets spesielle behov. De lokalene de stod igjen med var spesiallaget for en leietaker som skulle leie i ti år med opsjon på lenger tidsrom. Lokalene måte i sin daværende stand antas å ha et smalt øvrig marked, skriver lagmannsretten i dommen, og legger til at de ved selvsyn erfarte at det ikke var leietakere som brukte stedet på befaring den 1. september 2020.

En samlet vurdering av konsekvensene for partene leder «etter lagmannsrettens mening til at det ikke foreligger tilstrekkelig grunnlag for hevning ut fra de terskler for hevning som er etablert i rettspraksis».

Som følge av dommen i Gulating er Redningsselskapet dermed bundet av den opprinnelige avtalen. I henhold til dommen må Redningsselskapet også dekke sakskostnadene til Bakarvågen 22 AS, som samlet er på nesten 500.000 kroner for tingretten og lagmannsretten.

Dommen er ikke rettskraftig.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

Garages huseier vant frem i retten

Nyheter / fredag 23. oktober 2020

De unge møttes på nett

Nyheter / fredag 23. oktober 2020

– Korona har liten innvirkning på behovet for kontoreiendom i Bergen

Nyheter / torsdag 22. oktober 2020

Vil bygge over 50.000 kvm på Mindemyren

Nyheter / torsdag 22. oktober 2020

Leiemarkedet i Bergen er lite påvirket av COVID-19 

Nyheter / torsdag 22. oktober 2020

Vil bygge 53 boliger i Fyllingsdalen

Nyheter / onsdag 21. oktober 2020

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no