Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

SKARPE FRONTER MELLOM GÅRDEIER OG LEIETAKER: En tvist over lengre tid har kostet Rosenkrantzgaten 3 AS og BHG Eiendom dyrt. Foto: Google Street View.

Gårdeier må betale millionerstatning til leietaker

Rosenkrantzgate 3 AS, som eies av BHG Eiendom, er dømt til å betale 1,82 millioner kroner til Norsk Restaurant AS.

Thor Arne Brun

torsdag 28. april 2022 6:56 (Oppdatert 18. mai 2022 11:08 )

En betent krangel mellom gårdeier Rosenkrantzgate 3 AS og leietaker Norsk Restaurant AS har fått et foreløpig punktum, gjennom en fersk dom i Gulating lagmannsrett. Norsk Restaurant AS har siden 1985 leid underetasjen i bygården i Rosenkrantzgate 3, og har drevet ulike utesteder der.

Ombygget flere ganger

Underetasjen ble i 1985 lovlig omsøkt fra lagerlokale til restaurant- og kaféformål. Leieobjektet var etter bruksendringen delt i to lokaler, som utgjorde separate brannceller med branncellebegrensende vegger. Ferdigattest ble først utstedt av kommunen i 2003.

Norsk Restaurant drev tidligere nattklubb og bar i lokalene. Disse utestedene ble nedlagt, og Norsk Restaurants leiekontrakt utløp 31. desember 2014. Det ble 16. april 2015 inngått ny leiekontrakt mellom Rosenkrantzgate 3 AS og Norsk Restaurant AS, hvor var det forutsatt at det skulle drives “bar, restaurant og spill virksomhet”. Leiekontrakten løp fra 1. januar 2016 til 31. desember 2025.

I 2015/2016 foretok Norsk Restaurant AS renovering av leieobjektet. Lokalene ble slått sammen til et større lokale ved fjerning av vegger, og blant annet toaletter, kjøkken, dansegulv og det elektriske anlegget ble flyttet. Endringene ble ikke byggesøkt. Siden april 2016 har Norsk Restaurant AS drevet Bar3, en spillbar for voksne, i leieobjektet.

Aksjene i Rosenkrantzgate 3 AS ble i 2016 solgt fra DNB Næringseiendom AS til Bergen Hotel Gruppen AS, før de i 2018 ble overdratt til nåværende eier BHG Eiendom AS.

Klaget på støy

Etter hvert utviklet det seg en konflikt mellom Rosenkrantzgate 3 AS og Norsk Restaurant AS. Nåværende leietaker i etasjene over Bar3 er Bergen kommune, som driver Samfunnssikkerhetens Hus. Dette innebærer blant annet heldøgns drift av vaktsentral for kritiske funksjoner i kommunen.

Kommunen har etter innflytting i 2021 gjentatte ganger klaget på støy. Gårdeieren utstedte sommeren 2021 og samme høst flere advarsler til Norsk Restaurant AS knyttet til støynivået fra Bar3. Norsk Restaurant AS motsatte seg at støynivået har vært over det som er vanlig fra barvirksomhet.

Rosenkrantzgate 3 AS tok i september 2021 også opp en rekke spørsmål knyttet til ombyggingen seks år tidligere, herunder om ombyggingen var omsøkt. Norsk Restaurant AS opplyste at tiltakene ikke var søknadspliktige.

Bergen kommune varslet i e-post 26. og 28. september 2021 at de ikke anså lokalene som “egnet for driften av Samfunnssikkerhetens hus og samvirkesenter”, og at de vurderte å flytte vaktsentralen.

Rosenkrantzgate 3 AS orienterte kommunen om at Norsk Restaurant AS var pålagt stenging og at det ville bli sendt inn begjæring om midlertidig forføyning, dersom Norsk Restaurant AS ikke stengte baren. Norsk Restaurant AS avslo huseiers pålegg om å holde stengt.

I brev til I brev til Norsk Restaurant AS 30. september 2021 hevet Rosenkrantzgate 3 AS leiekontrakten uten foregående varsel. Som hevingsgrunn ble det vist til leieobjektet var ulovlig å bruke, at brannsikkerheten ikke var ivaretatt og til støy som følge av ulovlig ombygging.

Hevingserklæringen ble bestridt av Norsk Restaurant AS og driften ble opprettholdt.

Rosenkrantzgate 3 AS begjærte i oktober 2021 midlertidig forføyning med påstand om at Norsk Restaurant AS plikter å holde leieobjektet stengt frem til og med 2. november 2021. Påstanden ble senere endret til at leieobjektet skulle holdes stengt inntil det er lovlig å bruke. Norsk Restaurant AS gjorde i tilsvar gjeldende at det ikke var grunnlag for midlertidig forføyning.

«Uproporsjonale sakskostnader»

Partene møttes i retten i november i fjor. Fire dager etter rettsmøtet avsa tingretten i Bergen kjennelse om at begjæring om midlertidig forføyning mot Norsk Restaurant AS ikke tas til følge. I henhold til kjennelsen ble Rosenkrantzgaten 3 AS dømt til å betale motpartens sakskostnader på 1.630.482 kroner.

Rosenkrantzgaten 3 AS anket tingrettens avgjørelse. Anken gjaldt tingrettens rettsanvendelse og bevisbedømmelse, og det ble sørlig anført at sakskostnadene til Norsk Restaurant AS for tingretten «går utover det nødvendige (…) og er uproporsjonale».

Prosessfullmektig for Rosenkrantzgaten 3 AS var advokat Thor-Eirik Lodtz.

Norsk Restaurant AS har på sin side anført at Rosenkrantzgaten 3 AS har skyld i at prosessen ble langvarig og unødvendig omfattende.

– Det er Rosenkrantzgaten 3 AS selv som mot bedre vitende har valgt å ta ut midlertidig forføyning uten rettslig grunnlag, og Norsk Restaurant AS skal ikke bli skadelidende for det, ble det anført fra Norsk Restaurant prosessfullmektiger, advokat Fredrik Gisholt og advokatfullmektig Elisabeth Fiskvik Andenæs.

Retten kritiserer gårdeier

I midten av mars fikk Norsk Restaurant AS midlertidig brukstillatelse, og lagmannsretten slår dermed fast at ankesaken skal heves som gjenstandsløs, på bakgrunn av at den rettslige interessen er falt bort.

– Saken fremstår ikke som tvilsom. Som det fremgår (…), kan lagmannsretten ikke se at det var utsikter til å vinne frem med anken. Rosenkrantzgaten 3 AS burde åpenbart slått seg til ro med tingrettens avgjørelse. Lagmannsretten kan heller ikke se at saken er prinsipiell. Lagmannsretten legger til at det er vanskelig å se at Rosenkrantzgaten 3 AS har forsøkt å løse saken på en hensiktsmessig måte. Det vises særlig til at sakens tema, ulovlig ombygging, manglende midlertidig brukstillatelse/ferdigattest og brannvern, gjør at det nærliggende handlingsalternativet for Rosenkrantzgaten 3 AS var å ta kontakt med bygnings- og brannvernmyndighetene, før en midlertidig forføyning ble krevd, heter det i kjennelsen.

Retten oppsummerer at det ikke er grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen om at Norsk Restaurant AS har krav på å få dekket sine kostnader. Retten barberer likevel ned Norsk Restaurants kostnadskrav for lagmannsretten fra drøyt 300.000 kroner til 193.950 kroner.

Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å kutte i tingrettens kostnadsavgjørelse, og fastholder at Rosenkrantzgaten 3 AS må dekke Norsk Restaurants sakskostnader for den første rettsrunden med 1.630.482 kroner.

Rosenkrantzgaten 3 AS må dermed ut med totalt 1.824.432 kroner til Norsk Restaurant AS etter de to rundene i retten.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

Går til DARK fra Asplan Viak

Nyheter / mandag 23. mai 2022

– Det kan knapt bli mange nok nye boliger i sentrum

Nyheter / torsdag 19. mai 2022

Gikk fra Opus til Bonava

Nyheter / onsdag 18. mai 2022

Herman Friele inn i styret i Citybox

Nyheter / fredag 13. mai 2022

Boligprosjekt inngår i kunstutstilling

Nyheter / torsdag 12. mai 2022

Backer kjøpte kombieiendom på Midtun

Nyheter / onsdag 11. mai 2022

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no