Knappheten på tilførsel av nye boliger i Oslo og randsonene ser ut til å bli enda større enn tidligere ventet. Derav enda større prispress på bruktboliger utover høsten, men mest til neste år, skal vi tro tall fra plot.ai.

– Og det betyr enda større knapphet på utleieboliger, noe vi allerede ser konturene av i Oslo og Bergen. Dette forsterkes fremover, sier daglig leder Ravn Wiik Steinsvåg.

SSBs nyeste tall viser 2.141 innflyttede personer i Oslo i første kvartal i år. Dersom den trenden fortsetter, blir underdekningen i boligmarkedet markant fra i høst.

– Befolkningsveksten er som regel høyest i tredje kvartal, og nest høyest i første. Problemet er det lave antallet salgsstarter og derav igangsettelser fra andre halvår 2022 til i vår, som får dramatiske utslag særlig fra til neste år i Osloregionen, påpeker Wiik Steinsvåg.

Samme trend mellom de syv fjell

– I Bergen ser vi noe av tilsvarende trend som for Oslo dersom befolkningsveksten på 542 i første kvartal fortsetter. Da blir det tiltagende underdekning fra i høst og mest til neste år og i 2026, med svært få salgsstarter og igangsettelser spesielt i fjor. I 2027 blir det bedring med økningen i aktiviteten i nybyggmarkedet nå i vår og utover høsten – antall igangsettelser går fra svært lavt nivå seneste to år før det, forklarer han.

Som i Oslo vil knappheten i Bergen forsterkes i brukt- og utleiemarkedene. Nybyggpriser – særlig i områder som sentrum med altfor lite bygging – vil også øke markant etter allerede sterk vekst fra i år.

– Bergen, og Oslo, bør iverksette umiddelbare tiltak, selv om situasjonen er enda mer prekær i Osloregionen. Det er en mismatch mellom behov og tilbud både i antall boliger og boligtyper i Oslo og Bergen med altfor få små leiligheter – ettroms, toroms, små treroms, poengterer analytikeren.

Mange byggestarter

For to, tre år siden ble det igangsatt et høyt antall boliger i nære randsoner til Oslo. En del av disse er fortsatt under ferdigstillelse, og nære randsoner vil kompensere litt for underdekningen i Oslo også i høst.

– Problemet er det lave antallet under bygging med planlagt ferdigstillelse neste år og i 2026. Holder trykket seg oppe med tilsvarende befolkningsvekst og behov utover til neste år, blir presset i boligmarkedet enormt – både for brukt og utleie – som igjen vil forsterke prisveksten for nytt. Man kommer inn i en ond spiral med nivåer som blir mindre salgbare, sier Wiik Steinsvåg.

Han mener regjeringen umiddelbart bør reversere skattereglene for utleie og sekundærboliger.

– Dette vil avhjelpe en del på den prekære situasjonen i Osloområdet. I tillegg burde man så fort som mulig iverksette tiltak som gjør det mer gunstig å investere i boliger i tidligfase, og få i gang byggestarter i perioder da byggetakten er for lav. Men dette er tiltak som helst skulle vært iverksatt i går og ikke i morgen, presiserer han.

God balanse i Trøndelag og Stavanger

Tallene deres for Trondheim viser en generell, god balanse også hvis befolkningsveksten holder seg på dagens nivå, med mulig svak underdekning til neste år og i 2026.

– Trondheim har en forholdsvis ung befolkning i snitt, som Oslo, med lav snittalder. De etterspør gjerne mindre boliger – noe som også reflekteres i desidert høyest salgsgrader for slike. Likevel er det kun i Trondheim dette har vært markedsstyrt, med en betydelig overvekt av små enheter uten begrensning som leilighetsnormen i Oslo, sier Wiik Steinsvåg.

Han synes det er positivt at det nye byrådet i Oslo har lempet på leilighetsnormen, og mener det blir veldig bra for bedre fordeling på sikt – fra om et par år frem i tid.

– Problemet nå og på mellomlang sikt er likevel hva som gjaldt i går for hva som bygges nå, presiserer han.

Også i Stavanger kan det bli underdekning i høst med sterk befolkningsvekst sett opp mot igangsettelser for et par år tilbake og god utvikling i viktige næringer.

– Økte investeringer i olje- og energirelatert virksomhet og tiltagende tilflytting vil naturligvis skape press på bruktpriser fra i høst i Stavanger, noe vi også allerede har sett konturene av, slutter han.