Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

Olav Pedersen og Camilla Heggø Olsen i Harris Advokatfirma skriver om Fylkesmannens vedtak om å oppheve områdereguleringen på Kokstad øst.

Områderegulering på Kokstad øst opphevet

I vedtak 06.04.2020 opphevet Fylkesmannen i Vestland områdeplan for Ytrebygda, del av gnr. 111, 114 og 34, Liland og Birkeland Øvre, Kokstad øst (Kokstad øst-planen) i Bergen kommune.

Kommentar

onsdag 29. april 2020 22:06 (Oppdatert 23. august 2020 20:59 )

Artikkelforfatterne er advokat og partner Olav Pedersen og advokat Camilla Heggø Olsen i Harris Advokatfirma AS.

Områdereguleringen ble vedtatt av Bergen bystyre den 22.03.2017. Innen klagefristens utløp i mai 2017, kom det inn to klager; den ene fra en privat grunneier, og den andre fra Statens vegvesen. Det gikk deretter over to år før klagene var behandlet og sendt videre til Fylkesmannen i september 2019, som nå har opphevet bystyrets planvedtak.

Områderereguleringen omfatter et eksisterende næringsområde med ca. 100 næringseiendommer i Ytrebygda bydel i Bergen. Bakgrunnen for planarbeidet var å bedre utnyttelsen av næringsarealene og tilføre området kvaliteter som bidrar til en positiv stedsutvikling. Områdereguleringens hovedintensjon var å avklare infrastruktur som veier, fortau, sykkelfelt, grønnstruktur, samt plassering, formål, utnyttingsgrad og høyder på bebyggelsen.

Det opprinnelige planforslaget medførte en delvis overlapping med Kommunedelplanen for Birkeland, Liland, Espeland og Ådland (KDP BLÅE), der det tilrettelegges for ny planfri kryssing av Flyplassvegen. Det overlappende området hadde to ulike arealformål, og kommunen tok derfor ut det overlappende området fra Kokstad øst-planen.

Samtidig ble hensynssonen H410_05 på dette arealet tatt ut fra planforslaget. Hensynssonen skulle sikre areal i forbindelse med endringer i veisystemet som følge av nytt kryss på Flyplassvegen i KDP BLÅE, dvs. båndlegge arealer til veiformål. Hensynssonen dekket et større areal enn kun det overlappende arealet, men ble likevel tatt ut i sin helhet. Dette medførte at arealer som tidligere var sikret til veiformål, ikke lenger var det verken i områdereguleringen eller KDP BLÅE.

Planvedtaket ble påklaget av både en privat part, og Statens vegvesen. I opphevingsvedtaket tar imidlertid Fylkesmannen kun stilling til vegvesenets klage, da dette var tilstrekkelig opphevingsgrunn. Statens vegvesen klaget på at hensynssonen og tilhørende bestemmelse var tatt ut av områdereguleringen, da dette ikke var ivaretatt i KDP BLÅE.

Siden vedtaket i 2017 er det blitt inngått en rekke utbyggingsavtaler, samt blitt godkjent og iverksatt en rekke utbyggingstiltak med grunnlag i reguleringsplanen.

Fylkesmannens vurdering – Statens vegvesen skulle vært varslet om endringen

I opphevingsvedtaket fastslår Fylkesmannen først at Fylkesmannen har kompetanse til å vurdere om det foreligger saksbehandlingsfeil i saken som må lede til oppheving, men ikke til å stadfeste planvedtaket dersom saksbehandlingen er forsvarlig.

Statens vegvesen hadde innsigelseskompetanse som statlig sektormyndighet, men ble aldri varslet om at hensynssonen ble tatt ut av plankartet før områdereguleringen ble vedtatt. Vegvesenet fikk derfor ikke mulighet til å komme med uttalelse eller fremme innsigelse til endringen.

Spørsmålet for Fylkesmannen var derfor om dette var i strid med plan- og bygningslovens regler om medvirkning i plan- og bygningsloven kap. 5 og §§ 12-8 til 12-10, sammenholdt den alminnelige regelen om at saken skal være godt nok opplyst før vedtak treffes etter forvaltningsloven § 17.

Fylkesmannen slår fast at Statens vegvesen som sektormyndighet «bør få anledning til å uttale seg» om en endring som medfører at en hensynssone som båndlegger arealet til veiformål, tas ut av planforslaget. Det uttales i vedtaket at

«Plan- og bygningslovens system og regelverket i kapitlene 5 og 12 er klart på at berørte parter skal få uttale seg før planer vedtas og planendringer gjøres. I bynære områder som denne planen gjelder, er det et sterkt utbyggingspress, og det er derfor viktig å være nøyaktig i prosessene slik at alle hensyn som gjelder arealdisponeringen kommer frem i arbeidet med planen. Det er derfor også viktig at berørte sektormyndigheter får uttale seg når deres interesser blir berørt. Sektormyndighetene har spesialkompetanse på sine felt, og gjennom deres innspill og deltakelse blir kvaliteten på prosessen bedre, og risikoen for bl.a. feiltolking av relevant regelverk reduseres betydelig.»

Fylkesmannen slår videre fast at selv om byggegrensen for regulert næringsareal samsvarer med hensynssonens avgrensning, gir ikke det samme vern som om en hensynssone da det ikke går frem av arealformålet at det skal sikres for veiformål, slik kommunen anførte.

Som begrunnelse for at hensynssonen ble tatt ut, ble det også vist til at hensynssonen var tidsbegrenset til fire år, jf. plan- og bygningsloven § 11-8 bokstav d. Hensynssonen ble derfor tatt ut ettersom det var svært usikkert når veiprosjektet kunne realiseres. Hensynssonen var imidlertid hjemlet i § 11-8 bokstav b, som ikke inneholder en tilsvarende tidsbegrensning på fire år. Hensynssonen ville derfor «stå seg selv om realisering var usikker og lå lenger fram i tid enn fire år», og kommunen «sin premiss om manglende betydning av å ta hensynssonen ut, var dermed feil», ifølge Fylkesmannen.

Fylkesmannen konkluderer etter dette med at Statens vegvesen burde ha fått uttalt seg før hensynssonen ble vedtatt tatt ut av planen. Manglende varsling av vegvesenet medfører at saken ikke ble godt nok opplyst, jf. forvaltningsloven § 17. Dette er en saksbehandlingsfeil som etter Fylkesmannens vurdering «kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. forvaltningsloven § 41, og vedtaket er derfor ugyldig».

Hva nå?

Vedtaket er av ulike grunner en viktig avgjørelse for både kommuner, forslagsstillere, utbyggere og grunneiere å være bevisst på.

For det første viser avgjørelsen hvor sentral sektormyndighetenes medvirkningsrett er i selve planprosessen. Fylkesmannens opphevingvedtak viser at dersom sektormyndigheten ikke gis anledning til å uttale seg om endringer i en planprosess som berører den aktuelle sektormyndighet, kan det utgjøre et brudd på saksbehandlingsreglene i både plan- og bygningsloven og forvaltningsloven som må medføre ugyldighet og oppheving. Manglende varsling av sektormyndighetene om relevante endringer i planprosessen, kan m.a.o. få store konsekvenser for planvedtakets gyldighet.

For det andre kan vedtaket få stor betydning for utbyggere og grunneiere innenfor planområdet i Kokstad øst-planen, da det siden vedtakelsen i 2017 er blitt inngått en rekke utbyggingsavtaler, samt blitt godkjent og iverksatt en rekke utbyggingstiltak med grunnlag i reguleringsplanen.

Opphevingen av planen reiser dermed spørsmål om hva som skjer med inngåtte utbyggingsavtaler, godkjente tiltak og eventuelle tiltak som er omsøkt, men ikke avgjort. Også der det ikke er inngått utbyggingsavtale, kan opphevingen av områdereguleringen få betydning for godkjente og omsøkte tiltak ettersom plangrunnlaget bortfaller.

Utbyggingsavtaler vedtas med hjemmel i plan- og bygningsloven og reguleringsplanen for området, for å sikre oppfyllelsen av rekkefølgekrav i reguleringsplanen. Pga. den nære sammenhengen mellom utbyggingsavtalene og reguleringsplanen, reiser det spørsmål om konsekvensene en oppheving av reguleringsplanen får for gyldigheten av utbyggingsavtalen.

Det blir også spørsmål om hvilke konsekvenser en eventuelt ugyldig utbyggingsavtale får for bygge-/rammetillatelser der f eks et vilkår for tillatelse er at bestemte rekkefølgekrav må være sikret oppfylt gjennom utbyggingsavtalen.

I denne saken kan det tenkes at dersom Statens vegvesen hadde vært sikret medvirkning, ville det endelige planvedtaket sett annerledes ut. Dette kan igjen tenkes å hatt betydning for innholdet i de ulike utbyggingsavtalene.

Det må naturligvis bero på en konkret vurdering av den enkelte utbyggingsavtale og byggetillatelse hvilke virkninger opphevingen av planen medfører, herunder hvilke konsekvenser en eventuell ugyldighet vil få for partene mv.

Dersom utbyggere på grunnlag av kommunens tilsagn gjennom utbyggingsavtalen og tillatelser etter plan- og bygningsloven har foretatt investeringer i utbyggingsprosjektet, kan det også bli spørsmål om erstatningskrav mot kommunen.

Saken ligger nå hos byrådet til vurdering. Saken har svært stor betydning for mange. Det haster med en avklaring.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

«Et fullstendig uegnet leieobjekt med en illojal utleier»

Nyheter / torsdag 17. september 2020

Selger handelseiendom

Nyheter / torsdag 17. september 2020

Vil bygge 36 boliger i Årstad

Nyheter / tirsdag 15. september 2020

– Århundrets mulighet for Bergen

Nyheter / mandag 14. september 2020

Forbildeprosjekt på Nordnes

Nyheter / torsdag 10. september 2020

Kluge styrker transaksjonsteamet i Bergen

Nyheter / torsdag 10. september 2020

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no