Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

Gaute Baarøy (t.v.), partner og leder for planavdelingen i A/STAB sammen med Arne Christian Landsvik. (Foto: Torgeir Hågøy)

Planprosesser – Hvordan avstemme både kommunens og utbyggernes forventninger?

Det følger av plan- og bygningsloven at kommunal planlegging har til formål å legge til rette for utvikling og samordnet oppgaveløsning i kommunen gjennom forvaltning av kommunens arealer og naturressurser og ved å gi grunnlag for gjennomføring av kommunal, regional, statlig og privat virksomhet.

Kommentar

fredag 28. juli 2017 9:25 (Oppdatert 22. september 2017 11:30)

Av Gaute Baarøy og Arne Christian Landsvik i A/STAB AS

Kommunen må følgelig balansere en lang rekke hensyn når retningslinjene for kommunal arealforvaltning fastsettes.  Hovedsakelig kommer disse til uttrykk i arealplanen (KPA) og deres behandling og vedtakelse av private planforslag. I den nye KPA-en legger Bergen kommune opp til en ytterligere fortetting som skal dekke behovet for bl.a. bolig- og næringsbygg i årene fremover.

Det er hovedsakelig de private utbyggerne som skal realisere disse planene, slik at en vellykket byutvikling er avhengig av et godt samarbeid mellom private planfremmere og kommunen.

Problemstillingen er hvordan utbyggernes krav til fortjeneste og forutberegnelighet i planprosessene kan avstemmes med kommunens rolle som planmyndighet.

Kommunens rolle i reguleringsarbeidet
Kommuneplanens arealdel (KPA) har som utgangspunkt bindende virkning for alle eksisterende og fremtidige reguleringsplaner i kommunen og er følgelig av stor interesse for byens eiendomsutviklere og grunneiere. Den angir rammene for de byggetiltak og planforslag som kommunen kan godkjenne.

De fleste større byggetiltak utløser krav om detaljregulering, som medfører at utbygger må få regulert området før en byggetillatelse kan bli godkjent. Det er reguleringsplanen som sikrer byggeretten, og som gir utbygger et rettskrav på å få oppføre bebyggelse i tråd med planen. Men i motsetning til byggesaksdelen i plan- og bygningsloven, som gir tiltakshaver et krav på å få godkjent en byggesøknad i tråd med en plan, finnes det ingen tilsvarende bestemmelse i plandelen. Med andre ord har en grunneier eller utbygger kun rett til å fremsette et planforslag og å få det behandlet av kommunen som planmyndighet. Kommunen er i sin fulle rett til å avslå ethvert privat planforslag uavhengig av om det er i tråd med eller i strid med overordnet plan.

I kraft av et ønske om å være pådriver for arealutvikling i kommunen, vil politikerne naturligvis og som hovedsak vedta de reguleringsplanene som er med på å realisere kommuneplanens målsetninger og strategier.

En vesentlig usikkerhet i planprosesser er dog tidsaspektet.  Det kan ta flere år fra man starter prosessen og frem til planen blir vedtatt. I mellomtiden har kanskje forutsetningene for planen og/eller markedet endret seg slik at den bebyggelsen og utnyttelse som planen sikrer ikke lenger er aktuell.  For å unngå å binde opp for mye tid og ressurser i planer som ikke blir godkjent, er det derfor behov for raske avklaringer.

På den andre siden har kommunen behov for å ha kontroll med arealbruken i kommunen.  Dette må ses i lys av samfunnshensynet og kommunens rolle som ansvarlig myndighet for blant annet den overordnede tekniske og sosiale infrastrukturen i kommune, bebyggelsesmønsteret mv.

En vedtatt reguleringsplan kan ikke med enkelthet trekkes tilbake av kommunen. Derfor må man være sikre på at planen har livets rett før den vedtas. Her kommer også hensynet til kommunens innbyggere inn. Det er som kjent flere naboer enn utbyggere blant innbyggerne i landets kommuner, slik at i en realpolitisk virkelighet er det mer opportunt for kommunens politikere å bli kritisert av utbyggerne enn naboene når man skal stiller til valg.

Innsigelser fra overordnet myndighet
Kommunen har plikt til å ta hensyn til overordnede statlige og regionale interesser i sin planlegging. I plan- og bygningsloven § 11-1 andre ledd framgår det uttrykkelig at kommuneplanen skal ivareta både kommunale, regionale og nasjonale interesser.

Det er kun den enkelte kommune som kan bestemme om et område skal reguleres til et bestemt formål.  Overordnede myndigheter skal formidle nasjonale og regionale mål og retningslinjer innenfor de enkelte etaters sektoransvar. Formidlingen skjer gjennom generell rådgivning, i merknadsform til planarbeid eller i form av en innsigelse dersom behov.  Faglige råd kan være konkrete eller mer vage i form av at planen ikke er god nok og derfor bør vurderes nærmere, eller at planen ikke tilfredsstiller formelle krav eksempelvis knyttet plankartet, planbestemmelser eller planbeskrivelsen med konsekvensutredning.

Innsigelsesmyndigheten, dvs. fylkeskommunen, annen berørt kommune eller et statlig fagorgan, avgjør selv hvilke nasjonal og / eller regional interesse som er så vesentlige at de fremmer en innsigelse pga. konfliktnivået.  Dette sagt så skal en innsigelse kun fremmes der det er et klart og reelt grunnlag for innsigelse, dvs. der det er en klar og tydelig konflikt med en nasjonal og/ eller regional interesse.  Det skal alltid vises stor varsomhet med å overprøve kommunestyrets politiske skjønn i lokalt anliggende.  Arealbruken må i så fall vurderes helt konkret da grensen mellom hva som er lokale forhold og hva som er i strid med nasjonale interesser kan være vanskelig å definere.

Slik at selv om kommunen skulle stille seg positive til et privat planforslag på tross av at det f.eks. strider mot nasjonale retningslinjer for støy, redusert klimautslipp, økt kollektivsatsing eller lignede vil det som utgangspunkt utløse innsigelser fra overordnet myndighet.

Videre vil også vedtatte planer kunne bli helt eller delvis satt til side dersom de er i strid med gjeldende lovgivning, som vil medføre at mye tid og ressurser kan gå tapt. Det er derfor både i kommunen og utbyggers interesse at planprosessene er grundig og i tråd med overordnende krav og retningslinjer.

Andre motstridende hensyn
Sett fra utbyggers ståsted så ønsker man utfra kommersielle, arkitektoniske og andre subjektive hensyn å utvikle og bebygge eiendommer med den bebyggelsen som til enhver tid er mest hensiktsmessig. For å realisere disse planene er man som nevnt ovenfor avhengig av å kunne overbevise kommunen til å godkjenne det fremsatte planforslag.

Prosessen fra idestadiet til realisering av eiendomsprosjektet innebærer mye ressurser både med hensyn til tid og penger.  Man er selv ansvarlig for å velge de prosjektene som er realistisk å få gjennomført. Den som skal lykkes må derfor optimalisere reguleringsprosessen.  Det er her motsetningene mellom utbyggerne og kommunen blir satt på spissen.

På samme måte som utbyggerne kjemper sine kamper for å overkomme hindre som vanskeligjør eiendomsutvikling, er det andre ressurssterke interesser som kjemper sine kamper for å nettopp hindre at kommunens arealer utvikles.  Her kan nevnes bevaring av kulturmiljø, velforeninger og naboer som ikke ønsker fortetting, miljøorganisasjoner som ønsker mindre bebyggelse, landbruks- og matprodusenter som ønsker å bevare jordbruksarealer m.v.

Noen utbyggere tar ikke innover seg at selv om prosjektet ser realistisk ut fra deres ståsted er det ofte en rekke andre hensyn som taler mot prosjektet.  Derfor er det på et tidlig stadium i utviklingsprosessen viktig å spørre seg selv hvorfor man tror at nettopp dette utbyggingsprosjektet vil lykkes.

En viktig forutsetning for kommunens ansvar for å vedta bindende arealplaner er at lovens bestemmelser om medvirkning, samarbeid, samråd, offentlighet og informasjon følges opp. Eiendomsprosjekter som møter mye motbør fra overordnet myndighet, naboer eller andre involverte parter både vil og skal kommunen være motvillige til å vedta.

Reguleringsprosessen medfører også at kravet til aktørene i markedet øker ved at de flinkeste og mest profesjonelle lykkes bedre enn andre. Og slik skal det være; hadde det ikke blitt stilt noen krav til eiendomsutviklerne og plankonsulentene så hadde det sannsynligvis medført at meravkastningen i eiendomsmarkedet hadde uteblitt. Manglende restriksjoner hadde medført redusert kvalitet på prosjektene og at tilbudssiden i markedet hadde oversteget etterspørselen, men den følge at prisene hadde sunket.

Hvilke planforslag er realistisk å få godkjent?
For å sikre at de fremsatte planforslag faktisk blir godkjent må man forstå partene i prosessen sin rolle.

Kommersielle hensyn er styrende for utbyggingsaktører som for alle andre næringsdrivende. Eiendomsutvikling er kapitalkrevende og risikofylt, og selv en ferdig vedtatt plan er ingen garanti for at en utbygger velger å realisere prosjektet. Selv om kravet til avkastningen er en viktig faktor, er også forutsigbarhet og kvaliteten i prosjektet viktige faktorer og drivkrefter for utbyggerne. De fleste er både pragmatiske og samfunnsbevisste, og vektlegger god dialog for å finne den beste løsningen.

Rollen til planadministrasjonen i kommunen er å utøve sin myndighet innenfor det til enhver tid gjeldende lovverk. Da det relevante regelverket åpner for stor grad av skjønn må kommunen anvende dette skjønnet i forbindelse med sin behandling av de fremsatte planforslag.

Andre myndigheter har som mandat å fremme interessene for sitt definerte ansvarsområde. Dette kan være sektormyndigheter og høringsinstanser som Statens vegvesen, Byantikvaren eller Fylkesmannen.

Så på den ene side kan kommunen som ansvarlig planmyndighet kun vedta planer i tråd med gjeldende bestemmelser og overordnende retningslinjer, og på den annen side står de fritt til å avslå ethvert planforslag.

Det er i dette skjæringspunktet et planforslag blir prosessert fra et forslag til en ferdig vedtatt plan.

Plankonsulentens rolle
Konsulenten sin rolle i forbindelse med arealplanlegging er å fremme kunden sine interesser, men også å veilede kunden angående gjeldende areal- og miljøforvaltning.  Videre er det konsulentens rolle å sørge for at de planer som fremmes er bærekraftige, teknisk gode og samfunnsmessig gjennomførbare, i tillegg til at de forholder seg til de krav og føringer som kommunen er pålagt å følge. Den vedtatte reguleringsplan må også sikre en kommersiell realisme slik at utbyggingspotensialet til slutt blir realisert.

Plankonsulentens mål blir da å finne det ideelle nivået som alle de involverte aktører kan akseptere.

Planlegging er ikke enkelt og skal heller ikke være det, da det enkle ikke alltid er det beste. Det er ved å identifisere alle behov og muligheter at de gode idéene utvikles. Alle planer har sitt potensial, og plankonsulentens oppgave er gjennom kreativitet og positiv dialog med utbygger og de ansvarlige myndighetene å finne dette potensialet.

Vi oppfordrer både utbyggerne, myndighetsaktørene og konsulentene til å bidra til en mer positiv dialog og retorikk i forbindelse med utvikling av byen vår. Alle de involverte aktørene må bli mer pragmatiske og løsningsorienterte for sammen å finne de optimale fellesfaktorene. For å få dette til kreves klokskap, kreativitet og tålmodighet.

Siste nyheter Vest-Norge

Bergen var lukket, men nå  dominerer nasjonale kjøpere

Nyheter / mandag 25. september 2017

Hokus pokus – så var en  ny hotellkjede etablert

Nyheter / fredag 22. september 2017

Thon-senter utvides for milliarder

Nyheter / torsdag 21. september 2017

Trond Mohn syntes KLP-tomten ble for dyr

Nyheter / torsdag 21. september 2017

Nesten annenhver seng står tom under Sykkel-VM

Nyheter / tirsdag 19. september 2017

Sikrer seg kontroll på Dokken

Nyheter / fredag 15. september 2017

Nyhetsbrev Vest-Norge

Få det beste av Estate Media i din innboks