Transaksjonsmarkedet i 2021 var preget av svært høy aktivitet. Tidligere rekorder, både når det gjelder volum og antall transaksjoner, ble passert med god margin. I tillegg var rentene fortsatt på historisk lave nivåer. 2022 har så langt vært preget av høy inflasjon, økte renter og økt geopolitisk usikkerhet grunnet krig i Ukraina.

WPS Næringsmegling sender hvert kvartal ut en investorundersøkelse hvor respondentene skal fastsette et yieldestimat på ulike eiendomsinvesteringer.

Vil øke eksponeringen

– Gjennom fjoråret registrerte vi svært høy kjøpelyst og historisk skarpe yielder i investorundersøkelsen. Så langt i 2022 har renter og kredittmarginer steget mye. I mars 2022 hevet Norges Bank styringsrenten til 0,75%, som var en ventet endring. Det kom kanskje mer overraskende på markedet at rentebanen ble økt med nesten 100 bps. fra forrige utgave av Pengepolitisk rapport. På kort tid har vi dermed fått høyere energipriser, økte renter og økt geopolitisk usikkerhet. Med dette som bakteppe var det knyttet spenning til investorundersøkelsen for Q1 2022, sier senior analytiker Torgeir Olsen i WPS Næringsmegling.

Undersøkelsen viser at andelen nettokjøpere av næringseiendom de neste 12 månedene er noe redusert i Q1 2022 sammenlignet med den rekordhøye kjøpsinteressen i Q4 2021. Det er fortsatt en klar overvekt av investorer som ønsker å øke sin eksponering.

– Til tross for at den økte usikkerheten virker å påvirke investorene til å innta en mer forsiktig tilnærming, vitner svarene i undersøkelsen om at det stadig er mye penger som søker næringseiendom, sier Olsen.

Uendret prime yield for kontor

Dagens prime yield for kontor i Bergen er på 3,75%, og er med det den eneste yielden som er uendret fra forrige undersøkelse.

– At prime yield for kontor holder seg på samme nivå som Q4 2021 indikerer en fortsatt sterk etterspørsel etter kontoreiendom, og at investorene har tiltro til at verdiene vil holde seg. Videre virker det også som den sterke etterspørselen overgår rentefrykten i øyeblikket, sier Olsen.

Handel, lager og logistikk

Både prime yield for handel og lager / logistikk er redusert fra forrige kvartal, og er nå på henholdsvis 4,30% og 4,50%. Dette er rekordskarpe nivåer for begge segmentene.

– Det virker nå som koronafrykten er borte fra handelssegmentet, men det er prime yield for lager / logistikk som går vesentlig ned. Ser man enda et kvartal tilbake, har denne beveget seg fra 5,20% til 4,50% i løpet av tre kvartaler. Dette må kunne sies å være en formidabel verdiutvikling. Mot slutten av 2021 ble det gjennomført flere transaksjoner innenfor segmentet på historisk skarpe yielder, og det virker nå som investorene har justert sine verdianslag, sier han.

Høyere yielder fremover

For samtlige av prime yieldene i undersøkelsen spår investorene yieldoppgang 12 måneder frem i tid. Prime yield for kontor og lager / logstikk forventes å stige med 25 bps., til henholdsvis 4,00% og 4,75%. Når det gjelder prime yield for handel om ett år oppgis denne til 4,60%, tilsvarende en økning på 30 bps.

– Økningene i yieldene 12 måneder frem i tid er i henhold til våre forventninger, og har nok en klar sammenheng med renteøkningene. Det virker nå som investorene posisjonerer seg for økte renter på litt lengre sikt, påpeker Olsen.