– Tidligere hadde Kokstad et ganske dårlig rykte. Det var gamle og slitne industribygg, og det var mørkt på kvelden. De siste 10 årene har et skjedd en revolusjon her, sier Ole Peter Duus i Stadsporten AS.

Selskapet kjøpte sin første eiendom på Kokstad (Kokstaddalen 18) i 1997. Da var dette en industrieiendom, som huset montering av isolerglass. Bygget hadde et areal på ca. 8.000 kvadratmeter med full takhøyde.

Publikumsrettet virksomhet

Stadsporten tilrettela for at isolerglassvirksomheten kunne flytte til en bedre tilpasset eiendom på Hylkje, og startet arbeidet med å utvikle bygget på Kokstad for å få inn publikumsrettet virksomhet.

– Dette var jo en blindgate, og det fantes ikke utadrettet virksomhet på Kokstad. Sånn sett var vi pionerer på vår tid, sier Duus utenfor bygget i Kokstaddalen 18.

I dag huser den utviklede bygningsmassen blant annet Obs Bygg, Jysk, Europris, Leo’s Lekeland og Lucky Bowl.

Byggemarked

– Vi kjenner jo Bergen godt, og spesielt Bergen syd. I Fana og Ytrebygda bor det ca. 75.000 mennesker, og disse har god kjøpekraft. Vi tenkte at dette området trenger et byggemarked, og det var ingen steder hvor et slikt utsalg kunne legges, derfor inngikk vi en intensjonsavtale med Coop Hordaland, forteller Duus.

Ettersom det var så høyt under taket, la de inn et ekstra dekke, slik at det ble en ekstra etasje. Eiendommen ble samtidig utvidet med 3.500 kvadratmeter for å gi Coop OBS Bygg bydelens første Drive In tilbud for byggevarer. Bygget stod ferdig i 2012.

Drahjelp av Leo’s Lekeland

Duus sier at Leo’s Lekeland har betydd mye for å gjøre Kokstad – med et stadig voksende publikumsrettet tilbud – kjent blant folk.

– Dette er et veldig populært sted for blant annet barnebursdager. Ifølge kjeden er dette ett av de beste stedene de har i Norge. Og mens barna er på Leo’s Lekeland, kan foreldrene gjøre nødvendige innkjøp eller benytte seg av andre tilbud på Kokstad, for eksempel trening, sier han.

På Kokstad finnes i dag SATS-senter, Aktiv365 Xpress og PT Senteret Kokstad. Dessuten har Rush Trampolinepark etablert seg på Kokstad, noe som betyr enda flere barnebursdager og foreldre som besøker området.

– Og så er det rikelig med parkering på Kokstad, noe som er helt avgjørende for et slikt område, sier han.

Flere utviklingsprosjekter

Den første eiendommen som Stadsporten kjøpte på Kokstad, var på 27 mål. Siden har de kjøpt seg ytterligere opp, og besitter i dag tomter med et samlet areal på nærmere 100 mål med en samlet bygningsmasse på ca. 37.000 kvadratmeter. Utviklingspotensialet er betydelig.

Primo januar fikk selskapet rammetillatelse til oppføring av et nybygg i Kokstaddalen 7 på 16.500 kvadratmeter. Dette blir et kompakt bilanlegg utleid til fem anerkjente aktører innen nybil, brukte biler, karosseri, dekk og bilpleie. Tomten på 18 mål er planert, og anlegget er planlagt ferdigstilt medio 2024.

– Ut over dette opplever vi stor interesse for å etablere seg i Kokstaddalen, og vi er i dialog med interessenter på utviklingsprosjekter, forteller Duus.

Bilrelatert virksomhet

Han påpeker at Kokstad tradisjonelt har vært et sted med mange bilforhandlere, og at bilsalg- og service blir forsterket i området fremover. Mange av de bilrelaterte virksomheten i Bergen har holdt til på Mindemyren, men dette området er satt av til byutvikling, slik at virksomheten der må finne seg nye lokasjoner.

– Hvis vi ser bort fra Kokstad, er vanskelig å finne tomter til næringsvirksomhet i Bergen syd. Industrien er på hell her, noe som åpner muligheter for plasskrevende handel, bilrelatert virksomhet og service.

Posten med storsatsing

Duus er overbevist om at trenden vil fortsette med at Kokstad befester sin posisjon som det ledende næringsområdet i Bergen syd.

– Det kommer også mange nye boliger i de sydlige områdene, slik at kundegrunnlaget vil styrke seg, sier han.

Dessuten skal Posten Eiendom Bergen AS oppføre et nytt logistikksenter for Posten Bring, samtidig som det legges til rette for utvikling av et nytt næringsområde i direkte tilknytning til eksisterende næringsarealer på Kokstad. Posten Norge skal selv bruke ca. 18.000 kvadratmeter av arealene – resten skal leies ut.

Det nye logistikksenteret kommer til å strekke Kokstaddalen lengre inn. I denne sammenhengen blir det et sammenhengende veinett, slik at tilgjengeligheten til Kokstad blir betraktelig bedre enn i dag. Nå er det bare én inn- og utkjøring til hele området.

– Dette blir en liten revolusjon, sier Duus, som kjører oss videre til en annen stor aktør på Kokstad; West Coast Invest.

Bygget for Sparkjøp

Familiebedriften West Coast Invest AS (WCI) ble stiftet av Helge Eide Knudsen i 1962. Selskapet startet med å investere i eiendom for å huse butikkene i datterselskapet Spar Kjøp AS. Siden den gang har WCI utvidet eiendomsporteføljen til over 270.000 kvadratmeter på landsbasis. WCI har vært på Kokstad siden begynnelsen av 1980-tallet, da de oppførte et sentrallager for Sparkjøp. I dag er det 24 Sparkjøp-butikker i Norge, hvorav selskapet eier 20 selv, og funksjonene i bygget på Kokstad (inklusive en Sparkjøp-butkk) er fremdeles intakt. I tillegg har konsernet virksomhet innen shipping og altså eiendom.

Revitalisering av området

WCI eier i dag ca. 250 mål tomt på Kokstad, og den eksisterende bygningsmassen der er på ca. 75.000 kvadratmeter. I tillegg kommer et utbyggingspotensial på 75.000-100.000 kvadratmeter.

– Kokstad er kanskje det siste store næringsområdet igjen å utvikle i Bergen. Vi sitter på veldig gode eiendommer, og har stor tro på en revitalisering av området, sier eiendomsdirektør Ole Kristian Johannessen i West Coast Invest Eiendom AS.

Selskapet har allerede fått godkjent reguleringen for betydelige kontorarealer. WCI er dessuten i reguleringsprosess for et ca. 170 mål stort område med navnet Lilandsjordet nord. Der ønsker de å oppføre en bygningsmasse på 50.000 kvadratmeter.

Arealkrevende virksomheter

Intensjonen med planforslaget er i hovedsak å tilrettelegge for arealkrevende virksomheter, noe som innebærer transformasjon fra tidligere jordbruksområde til industri-, lager- og næringsområde.

I planforslaget viser fagkyndig Opus Bergen til at flere virksomheter som driver arealkrevende næringer, (biler, byggevarer, m.m.), i fremtidige byfortettingsområder må relokaliseres på grunn av ønsket byutvikling. I første omgang gjelder dette bedrifter som holder til på Mindemyren, som må flytte innen kort tid på grunn av bygging av Bybanen mellom sentrum og Fyllingsdalen.

«Bærekraftige løsninger»

– Planforslaget bygger på bærekraftige og grønne løsninger, utvikler området på en arkitektonisk god måte, samtidig som noe av områdets karakter videreføres gjennom innslag av naturmaterialer, gjenbruk av steinmurer, samt beplantning med stedegen vegetasjon engvegetasjon og helårsgrønn vegetasjon. Det nye næringsområdet på Liland er planlagt med kvartalsstruktur, for å oppnå oversiktlige gater og tydelige og definerte landskapsrom, fremgår det av planen. I området tilrettelegges det gode og oversiktlige forbindelser for gående og syklende, nord-sør og øst-vest, inkludert forbindelse til bybanestopp ved Flyplassvegen.

Synergier

WCI har i dag et stort spekter av leietakere, og Johannessen er opptatt av at leietakerne skal få synergier av å være lokalisert ved siden av hverandre. Eksempelvis kan virksomheter knyttet til bil og vognteknikk har stor nytte av å holde til i samme område.

Han påpeker også at det publikumsrettede tilbudet på Kokstad ikke bare er for dem som bor i nærheten, men også for alle som jobber der.

– Enten de skal til frisør, lege, tannlege, kiropraktor, fysioterapeut eller hva det skulle være – de trenger ikke å reise til byen for å få dette tilbudet, sier han.

Senter for padeltennis

I skrivende stund er WCI også i ferd med å oppføre et topp moderne senter for padeltennis i Kokstadvegen 25. Anlegget får et totalareal på 2.200 kvadratmeter, og er tegnet for å kunne utvides i fremtiden. Senteret blir ett av de første i Norge som bygges for å kunne avholde profesjonelle turneringer, med blant annet takhøyde på 11 meter. Dette innebærer at NM og internasjonale turneringer kan arrangeres på Kokstad.

WCI Eiendom skal eie og utvikle bygget, mens leietaker er en padelfrelst kompisgjeng på syv personer, deriblant Einar Øgrey Brandsdal og Lasse Sundell. Brandsdal er gründer av kjente nettbutikker som netthandelen.no og blivakker.no. Sundell er daglig leder i Rocket Padel og We Love Padel, og deleier av et annet padelsenter på Østlandet. Han skal tilbringe mye tid i det nye senteret på Kokstad for å skape enda mer interesse i regionen for det raskt voksende racketspillet.

Kjøpte Porsche Center

Blant eiendommene i Kokstad-porteføljen til WCI Eiendom finner vi også Porsche Center Bergen. Selskapet kjøpte Kokstaddalen 23 av EGD Property og Gallardo Holding.

– Vi har vårt hovedsete på Kokstad, og er den aktøren som har flest eiendommer på Kokstad. I tillegg er det et flott bygg med en lang leiekontrakt og gode miljøkvaliteter, derfor er dette en eiendom som passer godt inn i vår portefølje, uttalte Johannessen til Estate Nyheter Vest i forbindelse med kjøpet.

Offentlige leietakere

I den eksisterende bygningsmassen har WCI også offentlige leietakere. Eksempelvis har Bergen kommune et dagsenter for utviklingshemmede i Kokstadvegen 25. Og i Millenniumsbygget, som selvsagt ble oppført i år 2000, er NAV blant leietakerne. Dette er en litt atypisk leietaker på Kokstad?

– Ja, men samtidig er dette i tråd med vår filosofi om å skape et allsidig tilbud. Vi er veldig glade for denne leieavtalen, som er et ledd i at Ytrebygda har hatt en ekstrem vekst, svarer Johannessen.

Utvikler nytt delområde

På Kokstad besøker NæringsEiendom også Guntec – et selskap eid av familien Heggernes, der tre brødre driver sammen med sin far. Guntec er lokalisert i Kokstaddalen 4 – en eiendom de kjøpte og fikk bygget ut i 1985. Nå skal Guntec utvikle de sentrale naboeiendommene. Planområdet er ferdig regulert, og ettersom det er beliggende ved inngangen til bergensregionens største næringsområde, falt det seg naturlig å gi prosjektet navnet Kokstadporten.

Kokstadporten

– Dette blir ikke bare et flott og helhetlig utviklet delområde på Kokstad; det vil også gi hele Kokstad et stort løft, sier Glenn Heggernes, som er leder for utvikling i det familieeide eiendomsselskapet. Fra Kokstadporten blir det gangavstand til to bybanestopp og kun 150 meter til nærmeste bussholdeplass. Området er i tillegg godt tilrettelagt med gang- og sykkelveier.

– Leietakere vil få svært enkel tilkomst med bil og kollektivtransport samt meget god eksponering mot viktige innfartsårer, sier Heggernes.

Planlegger tre bygg

Guntec planlegger tre bygg som er regulert for forretning, kontor og tjenesteyting:

• Seilet har et grunnareal på 4,8 mål med potensial for bebygget areal på opptil 9.500 kvm.

• Buen har et grunnareal på 5,2 mål med potensial for bebygget areal på drøyt 10.000 kvm.

• Vinkelen er et eksisterende bygg på 4.000 kvm som planlegges totalrehabilitert.

– Byggene er planlagt oppført med helhetlige miljøkonsepter og BREEAM-sertifisering, i tillegg til markant arkitektur med store, buede glassfasader. Det planlegges også parkmessige utearealer, takterrasser og bruk av materialer med høy kvalitet, forteller Heggernes. Per i dag er Guntec en forholdsvis liten eiendomsaktør, men når Kokstadporten er ferdig oppført, vil selskapet ha en betydelig eiendomsmasse.

Heier på hverandre

Eiendomsaktører med interesser på Kokstad har gått sammen om å etablere «Kokstad-samarbeidet» for å drive enhetlig omdømmebygging av Kokstad som attraktivt område for bedriftslokalisering, handel og aktiviteter. Guntec, WCI Eiendom og Stadsporten er blant aktørene som deltar i samarbeidet. I tillegg kommer Odfjell Eiendom AS, Zurhaar AS, Frydenbø Eiendom AS, BHG Eiendom AS, Bergensgruppen AS og Kokstad Næringspark.

– Kokstads fortrinn, virksomhetene og de som jobber her fortjener mer positiv oppmerksomhet, og vi mener dette kan støtte områdets videre vekst og utvikling. Sammen skal vi forbedre informasjonsflyten, tydeliggjøre områdets viktige rolle og drive samstemt markedsføring, sier Rune Braathen, som koordinerer Kokstadsamarbeidet.

– Vi som er eiendomsaktører på Kokstad, ser ikke på hverandre som konkurrenter. Tvert i mot heier vi på hverandre, slik at Kokstad totalt sett skal bli et best mulig næringsområde, supplerer Ole Peter Duus i Stadsporten AS.