tilfelleAv Lorentz Sveen Tvedt, advokatfullmektig med bevilling og Olav Pedersen, advokat/partner

Heidi Augestad Opsahl (advokat) og Christine Haugstvedt Downing (advokat/director) i Deloitte Advokatfirma skriver fortjenestefullt om tomtefeste i sin kommentar i Estate Vest den 13. desember 2017. Dette innlegget fortjener likevel noen kommentarer.

For det første gjelder de nye reglene kun bolig- og fritidsfeste. De gjelder ikke ved bortfeste av tomt til næringsformål eller til annet enn bolig- og fritidsfeste.

For det andre gjelder de nye reglene kun dersom avtalen er taus om hva som skal skje ved forlengelse av festekontrakten. Om festekontrakten for eksempel sier at festeavgiften ved forlengelse skal reguleres opp etter konsumprisindeksen, er det dette som gjelder. Likeså om avtalen sier at festeavgiften skal reguleres opp iht. tomtens verdi og gjeldende rentenivå. Da er det dette som gjelder (i de fleste tilfeller begrenset av lovens maksimalbeløp som i 2017 er kr 12 055,-). Om avtalen sier at festeavgiften ikke skal reguleres er det dette som gjelder.

For det tredje skal tomtens verdi (om det er hjemmel til å regulere festeavgiften på basis av denne) settes til tomtens markedsverdi med fradrag av verdien av festers investeringer. Offentlige tiltak og forhold som «følger av samfunnsutviklingen», som infrastruktur, barnehage, skole m.m., skal regnes med i tomteverdien unntatt i tilfeller hvor fester har betalt anleggsbidrag. Mange steder vil f.eks. infrastruktur utgjøre en vesentlig del av tomteverdien. Da vil det være svært viktig å få på det rene hvem som har kostet infrastrukturen. Er det fester som har bekostet infrastrukturen skal dette hensyntas når tomteverdien skal beregnes. Ellers ikke. Når en skal omsette tomt på festet grunn er det svært viktig å starte med festekontrakten og sjekke:

• Er tomten bortfestet til bolig- eller fritidsformål?
• Kreves samtykke fra grunneier ved overføring av festeretten?
• Når er neste regulering av festeavgiften?
• Hvordan skal festeavgiften reguleres?

Videre må tomtefestelovens regler vurderes for det tilfelle at det er tale om bolig- og fritidsfeste:

• Kommer lovens begrensninger knyttet til regulering av festeavgiften til anvendelse?
• Kommer innløsningsreglene til anvendelse?
• Hvordan skal innløsningssummen beregnes og hva er sannsynlig innløsningssum?
• Kommer lovendringene fra 01.07.2015 til anvendelse?

For øvrig er lovens ordning med et maksimalbeløp for festeavgiften under sterkt press. I en verserende sak for Oslo tingrett, som det ventes dom i rett over nyttår, er det prosedert på at lovens maksimalbeløp er i strid med Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Det nyttes her tilsvarende argumentasjon som grunneier vant frem med i Menneskerettighetsdomstolen (EMD) i 2012, som gjaldt reglene om forlengelse av festerett. Saken som nå er til behandling i rettssystemet gjelder konkret fem sameier på Nordstrand utenfor Oslo sentrum, beliggende på svært attraktive tomter, som på grunn av lovens maksimalbeløp fikk svært lave festeavgifter per boenhet hensett til tomtenes verdi. Fra grunneiers side er det prosedert på at det må gjelde et maksimalbeløp per boenhet, og ikke per dekar. Dette var også fremme i forbindelse med lovendringen i 2015, men ble ikke vedtatt av Stortinget. Nå får altså domstolene dette på sitt bord. Det blir særdeles spennende å se resultatet av denne dommen. Uansett skaper denne saken betydelig rettslig usikkerhet knyttet til om festeavgiften kan økes utover lovens maksimalbeløp, noe som har betydning for svært mange festere og bortfestere. Saken ender nok i Høyesterett, eventuelt EMD.

Tomtefeste vil derfor fortsatt være komplisert i tiden fremover.