Artikkelforfatterne er advokat Georg Lexander og partner Jon Håkon Hegdahl i Stiegler WKS.

Oslo tingrett avsa i 2019 to dommer der rekkefølgekrav til reguleringsplaner ble kjent ugyldige. Begge dommene ble anket til lagmannsretten. Borgarting lagmannsrett avsa dom i den ene av de to ankesakene den 9. juni i år, og kom til motsatt resultat – slik at rekkefølgekravet ble stående.

Saken gjaldt en reguleringsplan for et boligområde hvor det var stilt et rekkefølgekrav om opparbeidelse av en turvei i nærområdet.

Fritt skjønn

Både tingretten og lagmannsretten mener at det i utgangspunktet er opp til forvaltningens frie skjønn hvilke rekkefølgekrav som kan stilles til reguleringsplaner. At noe er opp til forvaltningens frie skjønn innebærer at forvaltningen står nokså fritt til å velge om det skal stilles rekkefølgekrav, og hvilket innhold rekkefølgekrav eventuelt skal ha. Dette frie skjønnet vil være unntatt ordinær domstolskontroll. De rettslige grensene for hvordan forvaltningen kan utøve sitt frie skjønn finner vi i den ulovfestede «myndighetsmisbrukslæren». Denne fastsetter blant annet at det ikke kan treffes vedtak som er vilkårlige, bygger på forskjellsbehandling eller er basert på utenforliggende hensyn.

Utenforliggende hensyn

Et spørsmål i lagmannsrettssaken var om det var tatt utenforliggende hensyn.

Det var i lagmannsrettssaken ingen direkte sammenheng mellom utbyggingen og behovet for den konkrete turveien. Turveien var ikke i umiddelbar nærhet til planområdet, og det var ikke naturlig å benytte turveien for beboere i boligfeltet som ble utbygget.

Tingretten kom derfor til at behovet for turveien var et utenforliggende hensyn i relasjon til den konkrete planen, og konkluderte med at rekkefølgekravet var ulovlig. Lagmannsretten har derimot en bredere tilnærming til vurderingen av hvilke hensyn som kan begrunne rekkefølgekrav. Det er etter lagmannsrettens syn ikke et krav at et rekkefølgekrav kun kan stilles for tiltak som oppstår som følge av den konkrete utbyggingen. Ved vurderingen må kommunen kunne se hen til den totale belastningen i området. Etter en samlet og overordnet vurdering av forholdene konkluderte lagmannsretten etter dette med at hensynene som begrunnet rekkefølgekravet, ikke var utenforliggende.

Lagmannsretten peker også på at rekkefølgekrav i prinsippet ikke sier noe om hvem som skal sørge for at rekkefølgekravet oppfylles. Rekkefølgekrav vedtas ofte i sammenheng med at det inngås en utbyggingsavtale med en eller flere utbyggere. Dette kan derfor i praksis ha betydning for grensesettingen. Realiteten er likevel at rekkefølgekrav ofte fungerer som vilkår som utbygger må få i stand for å kunne gjennomføre sitt prosjekt.

Rettslig sett er kanskje ikke forskjellen mellom tingrettens og lagmannsrettens vurderinger dramatisk forskjellig. Begge instanser mener bruk av rekkefølgekrav ligger under forvaltningens frie skjønn, med relativt vide rammer.

Tingretten stilte imidlertid krav om en mer direkte tilknytning mellom det regulerte tiltaket og rekkefølgekravet. Lagmannsretten synes derimot å gå noe bort fra dette, og lar vurderingen bli svært vid og skjønnspreget.

Uheldige konsekvenser

Resultatet av, eller problemet med, lagmannsrettens resultat, er at det vil bli svært vanskelig for en utbygger selv å vurdere om et rekkefølgekrav kan være ulovlig. Det frie skjønnet som forvaltningsmyndigheten har, vil medføre at det langt på vei blir fritt frem for å pålegge utbygging av offentlig infrastruktur. Dette vil medføre lite forutsigbarhet for utbyggere som skal vurdere et prosjekt. Av hensyn til forutsigbarhet, både for utbyggere og for reguleringsmyndigheter, kan vi håpe på at det kommer klarere vurderingskriterier i en eventuell dom fra Høyesterett. Etter det vi forstår blir saken antagelig anket, og sakens prinsipielle sider gir gode grunner for at saken vil bli tatt opp til behandling i Høyesterett. Det blir også spennende å se hvordan Borgarting lagmannsrett vil vurdere den andre av de to påankede sakene fra Oslo tingrett. Siste ord er altså fremdeles ikke sagt.