– Entreprisekostnaden på nybygget på Kokstadflaten er rundt 14-15.000 kroner kvadratmeteren eksklusiv merverdiavgift. Planering og bearbeiding av tomt er holdt utenom, sier administrerende direktør i Kokstadflaten, Frode C. Hoff.

Trolig et av landets billigste

Prosjektet Kokstadflaten er prosjektet hvor Odfjell Drilling skal ha sitt nye hovedkontor. En entreprisekost på 14-15.000 kroner kvadratmeteren høres billig ut, men hvor billig eller dyrt er det egentlig? Å sammenligne bygg og prosjekter er nesten umulig fordi forutsetningene alltid vil være forskjellige. Vi har derfor sett i selskapet Bygganalyse sin årlige publikasjon, Norsk Prisbok. Dette er et oppslagsverk for norsk byggebransje, hvor de blant annet har oppdaterte prisdatabaser og kostnader vedrørende ulike byggeprosjekter. 

Når sivilingeniør i selskapet, Jostein Solberg, slår opp i prisboken kommer han frem til at passivhus har en entreprisekostnad på cirka 26.000 kroner per kvadratmeter. Dette er å anse som et gjennomsnitt, og et passivhus kan derfor være både billigere og dyrere. Et eksempel på det første finner vi altså på Kokstadflaten. Her bygger de for 11.000 til 12.000 kroner mindre per kvadratmeter enn det som Bygganalyse operer med som en gjennomsnittlig kostnad for denne typen bygg. Sivilingeniøren hos Bygganalyse lar seg derfor imponere av tallene til Kokstad Næringspark.
– Da har de vært flinke. Trolig er dette ett av landet aller billigste passivhus, sier Solberg.

Industrialisert produksjon

Det naturlige spørsmålet til Frode C. Hoff er selvfølgelig hvordan de klarer å bygge med så lave entreprisekostnader?
– Dette handler om flere ting, men en av de viktigste faktorene er å industrialisere hele produksjonen og velge riktig entrepriseoppdeling, sier Hoff.
Dette innebærer at oppføringen av bygget skal skje mest mulig effektivt og likt det man forventer å finne på en fabrikk. Det skal være et byggeprosjekt etter samlebåndsprinsippet med godt avklarte grensesnitt mellom de forskjellige fagområdene. Dette er imidlertid lettere sagt enn gjort, og det er derfor brukt mye tid på å kvalitetssikre hele prosessen.
– Det ligger 25 års erfaring bak, samt en kritisk holdning i forhold til om vi i hvert enkelt tilfelle har valgt den beste løsningen. En må fokusere like sterk på store som små løsninger. Vi har basert entrepriseoppdelingen mye på samhandlingskontrakter og et felles utviklingsarbeid med de ulike entreprenørene. Sammen har vi brukt tid på å finne de gode løsningene, sier Hoff.

”Plug and play”

En av nøkkelfaktorene er ifølge Hoff å velge ett entydig bæresystem som «leverer» mer enn bare bæring. I dette tilfellet fabrikkproduserte betongelementer som ivaretar både bæring, isolering og ytterfasade i ett og samme produkt. Det handler også om å redusere antallet bygningsdeler som skal bygges på stedet. Så mye som mulig har derfor blitt produsert ferdig på fabrikk og bare blitt montert på stedet.
– Med cirka 220 deler, pluss taktekking har vi bygget en kontorfløy på cirka 1600 kvadratmeter. Med få deler reduserer vi ikke bare mulighetene for bygningstekniske feil, men bygger også langt mer effektivt. Fra fundamentet er på plass til man har tett hus med passivhusstandard tar det 25 dager, sier Hoff.
Alle toaletter er for eksempel kabiner som kommer ferdigprodusert og som bare blitt satt på plass for tilkobling. Det samme gjelder for all VVS- og EL-installasjoner i himling knyttet til hver arbeidsplass. Dette er utviklet i samarbeid med byggets totaltekniske entreprenør TEVAS og produsert som ferdige moduler på fabrikk.
– Det er «plugg and play». Selv om det er fokusert sterk på industriell produksjon trenger ikke bygget bli arkitektonisk «kjedelig». Her blir fasade både i polert betong, kobber båndtekking, trekledning og tegl, sier Hoff.

Ferdig om et år

Etter planen skal nybygget være ferdig første kvartal neste år. Cirka 70-80 prosent av bygget er leid ut og rundt 3-4000 kvadratmeter er ledig for eksterne leietakere. Selskapet har under utarbeidelse planer om flere prosjekter i det samme området og opplever markert interesse når en kan levere de kvaliteter vi nå legger opp til med dette prisnivået.
– Vi opplever en klar interesse for nye bygg på grunn av de store mulighetene en her har for å oppnå arealeffektivitet og å få det absolutt siste innen energistyring ved bygget, sier Hoff.