I 2014 ble bygget i midten av bildet ført opp. Byggeprosjektet hadde navnet «Trikkesløyfen», og kort tid etter oppføringen ble sameiet Trikkesløyfen stiftet.

Fikk ta i bruk nabotaket

Som ledd i byggeprosjektet Trikkesløyfen ble det også oppført tre leiligheter på toppen av naboborettslagets eksisterende bygg, som ligger til venstre. Samt en takterrasse oppå denne igjen. Leilighetene som ble oppført på borettslagets bygg ble senere innlemmet i borettslaget.

Takterrassen som ble bygd over borettslaget ble oppført særlig fordi det måtte etableres nødvendig uteareal for å få byggetillatelse av kommunen. Takterrassen er delt i to. Den største delen, den som ligger lengst fra sameiet, er til felles bruk for sameiet og de tre nye borettslagsleilighetene. Den minste delen, som ligger inn mot sameiets bygg, er til eksklusiv bruk for en av seksjonseierne.

I 2022 ble det oppdaget vannlekkasje i en av de nye leilighetene i borettslagets bygg. Det ble etter hvert avklart at vanninnsiget kom fra takterrassen, og skyldtes en lekkasje fra den delen som er til eksklusiv bruk for den ene seksjonseieren i sameiet.

De videre undersøkelsene av vannlekkasjen ledet til at det ble oppdaget at taket ikke var bygd i tråd med brannkonseptet. Brannkonseptet er en prosjektert løsning for byggingen som må følges for at bygget skal oppfylle de gjeldende krav til brannmotstand, i lys av hva bygningsmassen skal brukes til.

Feil også i hele takkonstruksjonen

Underveis i utbedringsarbeidene har det vist seg at det var omfattende feil i hele takkonstruksjonen. Taket er i sin helhet bygd i strid med brannkonseptet. I tillegg er det bygningstekniske feil med konstruksjonen. Det har vist seg nødvendig å legge ny takkonstruksjon helt ned til gipsplatene i taket på borettslagsleilighetene. I området der det har vært vannlekkasje har det vært nødvendig å ta opp og erstatte hele taket. I tillegg har det vist seg at rekkverk og parapet er bygd på uriktig måte, og at også dette må erstattes.

De totale kostnadene er anslått til i overkant av 7,3 millioner kroner. Borettslaget har gjort gjeldende erstatningskrav overfor sameiet, som på sin side mener de ikke har noe med saken å gjøre.

Etter hvert ble det klart at veien gikk til domstolene, og i første halvdel av april var det duket for rettssak over tre dager i Hordaland tingrett. Der fikk dommerfullmektig Hanna Lundeberg Raanes jobben med å finne ut hvem som er ansvarlig for å dekke kostnadene.

Retten: Sameiet har ansvaret

Domstolen har sett på avtalene som ble opprettet da sameiet fikk tilgang til arealene hos borettslaget da nybygget ble ført opp. På bakgrunn av avtalene mener retten at alt trekker i retning av at det er sameiet, sammen med de tre nye borettslagsandelene, som har ansvaret for alle kostnader som er nødvendig for å holde taket i sin helhet i tilfredsstillende stand.

– Det er særlig to grunner til dette. For det første er ikke borettslaget eksplisitt gitt noe ansvar for de nye bygningsdelene i bestemmelsen, slik retten leser den (avtalen, red. anm.). For det andre er eierne av de nye bygningsdelene på sin side eksplisitt gitt ansvar for løpende kostnader, og det er angitt at kostnadsansvaret ikke er begrenset til vedlikehold, eller utskiftning som følge av slitasje og elde, heter det i dommen som kom denne uken.

– Det at eierne av de nye bygningsdelene skal være ansvarlig for eventuelle utbedringer som følge av mangler ved bygningsmassen, har også flere gode grunner for seg. Det er eierne av de nye bygningsdelene som i hovedsak drar nytte av takterrassen og takkonstruksjonen. Det er seksjonene i sameiet og de tre nye leilighetene i borettslaget som har eksklusiv bruksrett til takterrassen, og takterrassens eksistens var en forutsetning for at det nye bygget kunne oppføres, fortsetter Hordaland tingrett.

Videre poengterer retten at det at taket ble korrekt konstruert en forutsetning for at takterrassen skulle være lovlig, og dermed at byggeprosjektet skulle være lovlig gjennomført.

– De feil ved konstruksjonen som er gjort – at bygget ikke er oppført i tråd med brannkonseptet – er også direkte knyttet til sameiets bygg og bruk av bygningsmassen som takterrasse. Begge disse forhold stiller høyere krav til brannmotstand enn det som ellers ville gjelde. Sameiet har dermed etter rettens syn en klar og sterk interesse i at taket er oppført korrekt, og at utbedringsarbeidene blir gjennomført.

Domstolen mener samtidig at ordlyden i de historiske avtalene også gir holdepunkter for at borettslaget har et visst kostnadsansvar for det nybygde taket. Retten viser til at det er angitt at borettslaget har ansvar for «taket for øvrig», i relasjonen til de nye borettslagsandelene.

– I tillegg mener retten at det ikke er rimelig å forstå avtalen slik at borettslaget ikke har noe kostnadsansvar overhode. Taket tilhører tross alt borettslaget, og beskytter alle andeler – også de opprinnelige andelene – mot vær og vind. Bygningsmassen tilhører også i det store og det hele borettslaget.

Retten finner det riktig å la borettslaget være ansvarlig for en fjerdedel av utbedringskostnadene, mens sameiet må dekke tre fjerdedeler.

Med utgangspunkt i påregnelige kostnader på til sammen 7.323.327 kroner, er retten kommet til at sameiet skal bære 5.492.495 kroner av kostnadsansvaret, mens borettslaget må stå for 1.830.832 kroner.

Høvlet ned sakskostnadskrav

Prosessfullmektig for borettslaget var advokat Henrik Myklebust, mens prosessfullmektig for sameiet var advokat Rune Valaker.

Når det gjelder posten fordeling av sakskostnader, har retten etter en helhetsvurdering kommet til at det foreligger «tungtveiende grunner», som medfører at saksøker – borettslaget – skal tilkjennes sakskostnader delvis. Det poengteres at det gjelder etter ordlyden en høy terskel for å tilkjenne sakskostnader på dette grunnlag.

Hordaland tingrett reagerer imidlertid på salæroppgaven til advokat Myklebust, som summerte seg til 988.937 kroner, hvor det er oppgitt et totalt timeforbruk på totalt 247,75 timer.

– Retten kan (…) ikke se at det har vært nødvendig med et timeforbruk som her er gjort gjeldende, skriver retten, før den barberer ned timeforbruket til 180 timer.

– Når dette sammenholdes med at borettslaget ikke har fått medhold fullt ut, og at sameiet hadde grunn til å få prøvd saken, finner retten det riktig å ta til følge halvparten av det totale sakskostnadskravet – altså kr 543.951, slutter Hordaland tingrett.

Dommen er ikke rettskraftig.