Av Silje Anita Hallem, EY

AVGIFTSPLIKTENS OMFANG
Ved tinglysing av hjemmelsoverføring til fast eiendom er utgangspunktet at det utløses en plikt til å betale dokumentavgift på 2,5 % av salgsverdien til eiendommen. Ved hjemmelsoverføring i forbindelse med større eiendomsutviklingsprosjekter, kan dokumentavgiftsbelastningen reduseres med betydelige beløp dersom aktørene innretter seg på hensiktsmessig måte. I Scheel-utvalgets innstilling til Stortinget er det foreslått at dokumentavgiften skal begrenses eller avvikles i sin helhet da denne negativt påvirker den samfunnsøkonomisk optimale utnyttelsen av eiendomsmarkedet. Om forslaget tas til følge er usikkert, og det er fortsatt viktig å ha kunnskap til regelverket og dets unntak for å kunne innrette seg på en god måte.

FRITAK FRA DOKUMENTAVGIFTSPLIKTEN
Toll- og avgiftsdirektoratets rundskriv om dokumentavgift (stortingsvedtaket) åpner for fritak for dokumentavgift i flere tilfeller. Kravet om fritak må påberopes på korrekt måte ved overføringen, og manglende kunnskap om regelverket og de viktige fritakene kan medføre en unødvendig høy dokumentavgiftsbelastning. I det videre vil to av de mest praktiske fritakene gjennomgås.

Fritak for dokumentavgift ved hjemmelsoverføring som ledd i fusjon, fisjon og selskapsrettslig omdanning
Overføring av fast eiendom i forbindelse med fusjoner, fisjoner og selskapsrettslige omdanninger kan være gjenstand for avgiftsfritak. Forutsetningen er at omorganiseringen skjer i henhold til lovregler som bygger på selskapsrettslige kontinuitetsbetraktninger, herunder at det må skje en selskapsrettslig videreføring av virksomheten.
Særlig fisjonsfritaket er ofte benyttet for å allokere eiendom i en fornuftig selskapsstruktur. Slike fisjoner gjennomføres gjerne på et tidlig stadium i eiendomsprosjektene, og den etterfølgende prosjektutviklingen og tilhørende tidsperspektiv kan typisk være en utfordring med hensyn til å påberope fisjonsfritaket. Vi erfarer at grunnet fradelingsprosesser mv. kan det gå betydelig med tid fra gjennomført fisjon til faktisk overføring av hjemmel til fisjonert selskap. Samtidig er det ikke uvanlig at det skjer endringer i prosjektet og allokeringen av eiendom i tiden fra gjennomført fisjon til «opprydding» i hjemmelsforhold. I slike tilfeller vil det kunne oppstå spørsmål om den senere overføringen av hjemmel, helt eller delvis i tråd med den opprinnelige fisjonsplanen, kan anses som en del av fisjonen og dermed falle inn under fritaket. Det er avgjørende å kjenne til kartverkets praksis knyttet til disse situasjonene, både for å hensynta mulig økt risiko for dokumentavgift ved (videre)utvikling av prosjektet, og for å kunne føre en konstruktiv dialog med kartverket ved påberopelse av fritak.

I forbindelse med statsbudsjettet for 2015 er det under vurdering å utvide fritaket ytterligere til å omfatte også andre typer omdanninger.

Førstegangs hjemmelsoverføring av nyoppført bygning og bygg under arbeid
Stortingsvedtaket § 3 åpner for at det ved førstegangsoverføring av et nyoppført bygg som ikke er tatt i bruk, samt ved overføring av bygg under arbeid, bare skal betales dokumentavgift av salgsverdien av tomta og ikke av bygningen.
Hva gjelder bygg som er under arbeid, er det ingen begrensninger på antall overføringer og anvendelse av fritaket. Når bygningen derimot er ferdig oppført og midlertidig brukstillatelse/ferdigattest er utstedt, begrenses fritaket til kun å gjelde den første overføringen av hjemmel til eiendommen.
Etter praksis kan fritaket benyttes også der den nyoppførte bygningen er tatt i bruk før førstegangsoverføringen, men dog med en tidsbegrensning for bruken på 3 år. Det er imidlertid et absolutt vilkår at det ikke foreligger noen mellomliggende transaksjon, som f.eks. salg eller leieforhold, fra det tidspunkt bygningen ble tatt i bruk og til det tidspunkt grunnbokshjemmelen overføres for første gang.
Hva gjelder førstegangsoverføring av nyoppført bygning, er det uten betydning om bygningen er oppført på en tidligere bebygget tomt eller ikke. Det avgjørende er at bygningen i sin helhet er nyoppført, hvilket innebærer at fritaket avskjærer enhver benyttelse/inkorporering av tidligere bygninger i form av ombygging, tilbygg eller påbygg. Fra praksis er vi imidlertid kjent med at unntak fra dette utgangspunktet kan tenkes knyttet til tilliggende anleggseiendommer. En anleggseiendom muliggjør eiendomsgrenser over og under bakkeplan, slik at det f.eks. kan etableres tilstander der en underjordisk parkeringskjeller med et overliggende boligbygg utgjør to forskjellige gårds- og bruksnumre.

OPPSUMMERING
Stortingsvedtaket beskriver nærmere de ulike fritakene, men ordlyden er knapp og det er begrenset med veiledning for vurderingsmomentene knyttet til forståelsen av fritakene. Det vil være opp til kartverket å avgjøre i hvert enkelt tilfelle om fritakene skal få anvendelse. Dersom man er uenig i kartverkets avgjørelse kan man få en ny vurdering der kartverket enten opprettholder eller endrer den opprinnelige dokumentavgiftsberegningen. Opprettholder kartverket vedtaket, sendes klagen til Toll- og avgiftsdirektoratet for behandling. Neste ankeinstans vil være Borgarting lagmannsrett.
Advokatene i EY har bred kompetanse innen dokumentavgift, samt løpende oppdatert erfaring med kartverkets praksis, og bistår hyppig forskjellige aktører med hensiktsmessig og korrekt håndtering av dokumentavgiftsproblemstillinger.