Av Linda Sandqvist Myklebust

En utbyggingsavtale er en avtale mellom en kommune og en grunneier eller en utbygger, som regulerer partenes rettigheter og plikter i forbindelse med utbygging eller utvikling av et planområde ihht. en kommuneplan/reguleringsplan. Reglene for utarbeidelse av utbyggingsavtaler mv. er nærmere regulert i plan- og bygningslovens kapittel 17. En utbyggingsavtale kan gjelde alle typer arealformål, men benyttes normalt i forbindelse med større boligutbygginger eller næringsutbygginger.

En utbyggingsavtale kan blant annet regulere oppfyllelse av rekkefølgebestemmelser, finansiering av infrastruktur, refusjonskrav mv. Fra Kommunal- og regionaldepartementets veileder av mai 2006 (“KRD-veilederen”) fremgår det at en utbyggingsavtale ikke bør regulere forhold som kan reguleres i medhold av plan- og bygningslovens alminnelige bestemmelser. En utbyggingsavtale bør derfor primært fungere som supplement til plan- og bygningslovens regler.

En utbyggingsavtale ligger i grenseland mellom offentligrett og privatrett. Ettersom en utbyggingsavtale gir rom for forhandlinger, kan partene oppnå en bedre konkret tilpasset løsning i en utbyggingsavtale. Kommunen vil ved bruk av utbyggingsavtaler kunne oppnå økt styring med utformingen av bebyggelsen i kommunen, samt økt gjennomslag for kommunens utbyggingspolitikk. Grunneierne/utbyggerne vil på sin side kunne oppnå større forutberegnelighet for tids- og kostnadsaspektet ved utbyggingen.

Når skal det utarbeides en utbyggingsavtale?

Det skal utarbeides en utbyggingsavtale i de tilfeller hvor kommunen ønsker å pålegge grunneier/utbygger større forpliktelser i forbindelse med utbyggingen, enn hva kommunen kan pålegge i medhold av plan- og bygningslovens alminnelige bestemmelser. Videre oppstiller plan- og bygningslovens § 17-2 første ledd krav om at en utbyggingsavtale må være hjemlet i vedtak fra kommunestyret (“forhåndsvedtak”). Vedtaket skal angi i hvilke tilfeller en utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging av et planområde. Hensikten med forhåndsvedtaket er å skape økt forutsigbarhet for grunneiere/utbyggere for hvilke forutsetninger som stilles til utbygging i de ulike delene av kommunen. Vedtaket skal også synliggjøre kommunens forventninger til en utbyggingsavtale.

Nærmere om innholdet i en utbyggingsavtale

Hvilke forhold som kan reguleres i en utbyggingsavtale fremgår av plan- og bygningsloven § 17-3. Bestemmelsen setter grenser for hvilke forpliktelser (tiltak) en kommune kan pålegge grunneier/utbygger. I følge bestemmelsen kan kommunen pålegge tiltak som ivaretar offentlige behov som oppstår som følge av selve utbyggingen.

For det første må tiltakene være «nødvendig for gjennomføringen av planvedtak». Det følger av KRD-veilederen at tiltakene må ha en direkte saklig sammenheng med kommuneplanen/reguleringsplanen. Dette innebærer at tiltakene enten må fylle et behov i området, eller avdempe en ulempe som skapes for omgivelsene som følge av utbyggingen. Behovet som tiltakene skal dekke må også ha sammenheng med utbyggingen.

For det andre stilles det krav til forholdsmessighet. Kravet innebærer at utbyggers forpliktelser skal stå i et rimelig forhold til den belastning utbyggingen påfører omgivelsene. De aktuelle tiltakene må følgelig vurderes opp mot utbyggingens art og omfang.

Pålegg om opparbeidelse av infrastrukturtiltak

Kommunen kan i medhold av plan- og bygningslovens alminnelige regler pålegge grunneier/utbygger å opparbeide infrastruktur i forbindelse med en utbygging. Kravet kan følge av rekkefølgebestemmelser i reguleringsplaner mv., og gjelder for eksempel infrastruktur påkrevd for utvikling av nye boligblokker, industrieiendommer mv. Ofte skal eiendomsretten til infrastrukturen overføres til kommunen etter opparbeidelsen. For kostnader til opparbeidelse av kommunal infrastruktur påløper 25% merverdiavgift. Ettersom bruken av infrastrukturen ikke er tilknyttet merverdiavgiftspliktig virksomhet, vil private utbyggere normalt ikke ha fradragsrett for den påløpte merverdiavgiften. Det er imidlertid mulig å redusere eller eliminere denne merverdiavgiftsbelastningen ved bistand fra kommunen. Det er særlig to ulike modeller som er aktuelle:

Anleggsbidragsmodellen innebærer at kommunen er byggherre for infrastrukturtiltakene. Modellen innebærer at kommunen anskaffer infrastrukturen og anvender sin løpende fradragsrett/ kompensasjonsadgang for å refundere merverdiavgift på anskaffelsene. Utbygger påtar seg å yte et anleggsbidrag til kommunen ihht. plan- og bygningslovens kapittel 17/18. Anleggsbidraget tilsvarer maksimalt nettokostnaden for infrastrukturen, som den private utbygger skal bekoste.

Justeringsmodellen innebærer at utbygger er byggherre for infrastrukturtiltakene. Modellen medfører at det oppstår en justeringsrett på utbyggers hånd, som følge av at merverdiavgiften ikke fradragsføres. Justeringsretten kan overdras til kommunen samtidig med infrastrukturen. En justeringsrett innebærer at kommunen kan hente tilbake merverdiavgift som utbygger har pådratt seg, men som utbygger ikke tidligere har fradragsført. Merverdiavgiften må imidlertid kreves fradragsført/kompensert ved hjelp av justeringsreglene over en 10-års periode (justeringsperiode).