Av Martin Holger Dale
Loven og leiekontrakten

Husleieloven kapittel 10 regulerer forholdene ved tilbakelevering av leieobjektet ved leieforholdets opphør. Det følger av husleieloven § 10-2 annet ledd at leieobjektet skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde.

Reglene om tilbakelevering må ses i sammenheng med hvem som etter leiekontrakten er ansvarlig for løpende innvendig vedlikehold av leieobjektet. Etter husleieloven påligger det utleier å besørge innvendig vedlikehold av leieobjektet i leieperioden.

Ved utleie av lokaler er det imidlertid vanlig at ansvaret for innvendig vedlikehold av lokalet overføres til leietaker. Samtidig er det vanlig å kombinere dette med en bestemmelse om tilbakelevering der utleier må akseptere normal slit og elde i leieperioden.

Selv om man i næringsforhold ofte velger noe avvikende formuleringer enn husleieloven, så blir problemstillingene ofte de samme: a) hvilken stand hadde lokalet ved starten på leieforholdet, b) hvor omfattende er leietakers vedlikeholdsplikt og c) hva omfattes av alminnelig slit og elde.

Dokumenter standarden ved overtakelsen

Lokalets standard ved overtakelse er utgangspunktet for vurderingen av hvilken stand lokalet skal ha ved tilbakeleveringen. Utleier kan ikke kreve å få tilbake lokalet i bedre stand enn det var ved leieforholdet start, men standarden skal heller ikke være vesentlig forringet.

Utfordringen når tvist oppstår er ofte at verken utleier eller leietaker var opptatt av å dokumentere lokalets stand da leieforholdet startet. Ved tilbakelevering 10-20 år senere er det da ofte umulig å rekonstruere hvilken stand lokalet var i ved overtakelse.

Dokumentasjon må derfor sikres ved overtakelsen. Vår erfaring er at bilder i praksis ofte viser seg å være eneste form for dokumentasjon som fungerer i lengre leieforhold. En overtakelsesprotokoll kan fungere som et supplement, men gir alene sjelden presis nok informasjon.

Hva er normalt vedlikehold?

Leietakers vedlikeholdsplikt er ofte beskrevet i leiekontrakten slik at leietaker skal utføre alt vedlikehold uten ugrunnet opphold, med normale intervaller i leieperioden og på en forskrifts- og håndverksmessig god måte.

Hva som er normale intervaller for vedlikehold vil variere alt etter hvilke bygningsdeler det er snakk om, hvilke materialer som er brukt og den bruk leietaker gjør av lokalet. Vurderingene er utpreget skjønnsmessige og må foretas konkret i hvert enkelt tilfelle.

Et utgangspunkt for vurderingen kan være Sintef Byggforsk sin Byggforskserie, hvor det er trukket opp noen veiledende retningslinjer for intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler.

Hva er alminnelig slit og elde?

Også vurderingen av hva som er alminnelig slit og elde er utpreget skjønnsmessig. Sentrale momenter vil være lokalets stand ved overtakelse, leieforholdets lengde og hvilken bruk av lokalet som er avtalt.

Generelt må utleier akseptere normal slitasje som følge av at leietaker benytter lokalet til det formål som er avtalt i leiekontrakten, dersom leietaker har utført løpende vedlikehold. Er det på avtaletidspunktet påregnelig at leietakers bruk medfører stor slitasje på lokalet, bør utleier ta høyde for dette ved inngåelse av leiekontrakten og regulere intervallene for vedlikehold mer detaljert.

Noen enkle råd for å unngå konflikt

Mange tvister kunne vært unngått om utleier og leietaker planla tilbakeleveringen bedre. Noen enkle råd for å unngå uenigheter kan være:

• Dokumenter lokalenes stand ved overtakelsen med bilder
• Utleier bør overlevere oppdatert oversikt over utført vedlikehold til leietaker ved overtakelse
• Leietaker bør oppdatere oversikten fortløpende etter hvert som vedlikehold utføres
• Utleier og leietaker bør ha en felles vedlikeholdsplan
• Leietaker bør forestå forefallende vedlikehold fortløpende
• Tilbakelevering bør planlegges i god tid og slik at leietaker har god tid til å utføre evt. arbeider som må gjøres før tilbakelevering