Avgiftspliktig – ikke avgiftspliktig

Utleie av næringsbygg kan frivillig underlegges merverdiavgiftsloven. Utleier oppnår under slik frivillig registrering fradrag for merverdiavgift på relevante anskaffelser til bruk for utleievirksomheten. Ordinært avgiftspliktige virksomheter oppnår fradragsrett for merverdiavgift på egne lokaler til bruk i virksomheten.

For virksomhet med salg og utleie av bolig er derimot ingen frivillig registreringsordning. Påløpt merverdiavgift er derfor i utgangspunktet en endelig kostnad for virksomheter som oppfører, ombygger eller rehabiliterer boliger for salg eller utleie.

Konvertering til bolig kan innebære MVA-kostnad

Ved endret bruk av næringsbygg ved konvertering til bolig vil hovedregelen være at fradragsretten for merverdiavgift opphører, merverdiavgift som påløper blir en kostnad. Under visse forutsetninger kan avgiftskostnaden bli enda større enn at «ny» merverdiavgift som påløper ikke kan fradragsføres, også tidligere fradragsført merverdiavgift kan måtte tilbakebetales etter de såkalte «justeringsreglene».

Retten til å fradragsføre merverdiavgift kan opphøre fra og med det tidspunkt hvor man beslutter å konvertere næringsbygg til bolig. Når anskaffelsene gjøres med formål om å bruke de til konvertering av næring til boligformål, er anskaffelsen til bruk i virksomhet som er unntatt fra merverdiavgiftsloven. Vilkåret for rett til fradrag for merverdiavgift, «til bruk i den registrerte virksomheten», er da ikke lengre oppfylt. Når loven omtaler «den registrerte virksomheten», betyr det i denne sammenhengen den virksomheten som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret.

Dersom aktuelt næringsbygg er oppført eller har vært gjenstand for ny- eller påbygging, og byggetiltaket er ferdigstilt i 2008 eller senere, vil bygget / byggetiltaket utgjøre en «kapitalvare» såfremt påløpt merverdiavgift i den forbindelse utgjorde minst kr. 100 000. For «kapitalvarer» har merverdiavgiftsloven regulering som medfører en tilbakebetalingsplikt for tidligere fradragsført merverdiavgift, dersom næringsbygget konverteres til bolig for salg eller utleie. De aktuelle reglene i merverdiavgiftsloven omtales som «justeringsreglene».

Justeringsperiode

Justeringsreglene medfører at en andel av tidligere fradragsført merverdiavgift kan måtte tilbakebetales dersom kapitalvaren har endret bruk i den såkalte justeringsperioden. Justeringsperioden strekker seg i 10 år etter at byggetiltaket som utgjør kapitalvare er ferdigstilt. Med ferdigstilt menes at byggetiltaket er tatt i faktisk bruk eller at det er utstedt ferdigattest. Det tidspunkt som er først i tid av alternativene tatt i bruk eller ferdigattest vil være oppstartstidspunkt for justeringsperioden.
Den merverdiavgift som er fradragsført ved ny- på- eller ombyggingen har en latent tilbakeføringsplikt i hele justeringsperioden. Ved utløp av justeringsperioden opphører samtidig den latente tilbakebetalingsplikten. Fradraget for merverdiavgift relatert til kapitalvaren/byggetiltaket er derved endelig ved justeringsperiodens utløp.

Justeringshendelse

Det at bruken av byggetiltaket endres kalles i denne sammenheng en «justeringshendelse». Ved justeringshendelser som overgang fra bruk av bygg fra næringseiendom til bolig, skal en forholdsmessig del av fradragsført merverdiavgift tilbakebetales. De justeringsrettslige konsekvenser ved konvertering av næringsbygg til bolig, er således samsvarende som ved salg eller annen overdragelse av næringseiendom, f.eks. overdragelse ved fisjon / fusjon.

En forskjell mellom justeringshendelse på grunn av konvertering og på grunn av overdragelse, er at for sistnevnte kan tilbakebetalingsplikten normalt unngås ved at plikten overføres til den som overtar eiendommen. Ved endret bruk av næringsbygg til bolig for salg / utleie, er det ikke mulig å overføre plikten til å tilbakebetale fradragsført merverdiavgift. Tilbakebetalingsplikten som i dette tilfellet mer korrekt benevnes justeringsplikten, er således endelig. En annen forskjell er at bruksendring medfører at justering skal skje årlig med 1/10 av avgiftsbeløpet i hvert år, mens ved overdragelse skal merverdiavgift for den resterende «justeringsperioden» tilbakebetales samlet og straks overdragelsen gjennomføres.

Det kan likevel tenkes unntak fra justeringsplikten dersom det overføres infrastruktur som f.eks. vann- og avløpsanlegg, vei o.l. til kommune eller fylkeskommune i forbindelse med boligutviklingen. Siden kommuner / fylkeskommuner omfattes av andre MVA-regler vil det i slike tilfeller kunne være mulig å overføre justeringsplikt til disse.

I den grad næringsbygget rives for å oppføre boliger på tomten, vil rivningen ikke være en justeringshendelse. Dersom næringsbygget rives for senere boligoppføring skal det derfor likevel ikke tilbakebetales fradragsført merverdiavgift, selv om aktuelt bygg har vært gjenstand for ny-, på- eller ombygging som nevnt ovenfor.

Hold deg til planen

Ved konvertering av næringsbygg til bolig er det altså en rekke merverdiavgiftsmessige forhold som må håndteres; tilbakebetaling av fradrag, overføring av justeringsplikt, beregning av fordelingsnøkler for fradrag, sletting fra Merverdiavgiftsregisteret mv.

Lag derfor en god plan også for hvordan merverdiavgiften skal håndteres ved konvertering av næringsbygg til bolig. Inkluder i planen hvordan merverdiavgiftsbehandlingen blir i virksomheten etter at den har endret sin karakter og avgiftsposisjon. Og hold deg til planen!

Advokat og partner Erlend Øen og advokat Eirik Bjørhusdal er begge del av Deloitte sin avgiftsavdeling lokalisert i Bergen. Artikkelforfatterne har sammen mer enn 30 års erfaring med rådgivning knyttet til merverdiavgift.