Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

HØYHUS: Er det rom for høyhus i gjeldende lovverk, spør advokat Karl Erik Bernt. (Illustrasjon: Opus)

Rom for høyhus?

Åpner det rettslige rammeverket for høyere og tettere byutvikling i fremtidens Bergen?  

Torgeir Hågøy

tirsdag 24. mars 2015 7:00 (Oppdatert 19. februar 2018 11:30 )

Karl Erik Bernt
Karl Erik Bernt

Av advokat Karl Erik Bernt, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA

Det forventes 48 000 nye innbyggere i Bergen innen 2030. Et at tiltakene som er foreslått for å møte befolkningsveksten er å fortette i sentrum gjennom å åpne opp for at det kan bygges høyere og tettere. Spørsmålet er om planverket og de rettslige rammene for tillatt utbygging muliggjør dette i overskuelig fremtid.

Det er ingen nyhet at Bergen i likhet med andre storbyer i Norge vokser, og at det derfor er et skrikende behov etter nye boliger. Befolkningsveksten skal særlig håndteres gjennom fortetting av senterområdene langs kollektivaksene i kommuneplanens arealdel, og da i særdeleshet langs bybanetraseen.

Imidlertid er det mye som tyder på at dette ikke er nok, men at det også må til andre grep for at boligutbyggingen skal holde følge med befolkningsveksten. Ved sin tiltreden som byråd i fjor, tok Henning Warloe til orde for at en større andel av boligutbygging bør skje gjennom fortetting i selve bykjernen i Bergen sentrum. Warloe ser for seg at man kan doble folketallet i sentrum ved å legge til rette for at det bygges høyere og tettere enn hva regelverket åpner for i dag.

Høyhus fungerer som landemerker og definerer byens identitet. Det er vanskelig å tenke seg et New York uten Empire State Building, Paris uten Eiffeltårnet eller Bergen uten Rådhuset. Andre kjente høyhus i Bergen er Fantoft studentby, DnB-bygget i Lars Hillesgate – som snart skal huse Media City Bergen – og Rica Hotell Ørnen. Selv om sistnevnte er et ferskt bygg, har det de senere årene har det vært relativt langt mellom høyhusprosjektene i Bergen. Faktisk er 7 av de 10 høyeste byggene oppført før tusenårsskiftet.

At det nå fra politisk hold tas til orde for å tenke nytt når det gjelder å bygge i høyden, er derfor interessante nyheter for eiendomsutviklere. Problemet er at det rettslige rammeverket for hva som er tillatt av høyhus og fortetting i bykjernen, legger en rekke begrensninger på handlefriheten og dermed stikker kjepper i hjulene for ambisiøse prosjekter i selve hjertet av Bergen.

I praksis viser det seg ofte at ambisiøse prosjekter må skrinlegges eller «slankes» fordi planbestemmelser legger hindringer i veien for å bygge høyt. Utgangspunktet i gjeldende kommuneplan er at maksimalt tillatt byggehøyde i sentrum er 27 meter. Dette er et utgangspunkt som kan fravikes innenfor visse områder og gjennom reguleringsplan. I tillegg til selve høydebegrensingene er det imidlertid en rekke andre krav som kompliserer intensjoner om å bygge høyt og tett.

Parkeringsbestemmelsene i kommuneplanens arealdel er ett eksempel. Alle omsøkte tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1 skal ha parkeringsdekning i tråd med kravene i kommuneplanen. I sentrumsnære områder er det et krav i planen om 1-1,2 biler per 100 m2 bolig. I praksis sparker parkeringskravene ikke sjelden bein for en ambisjon om å bygge høyt, selv innenfor tillatte byggehøyder, fordi det rett og slett ikke er areal som gjør at det er gjennomførbart å tilfredsstille kravene til parkeringsdekning. Muligheten for å etablere parkering under bakkeplan er ofte ikke et reelt alternativ da dette er kostbart og vanskelig å gjennomføre i bykjernen.

Et annet hinder for fortetting av sentrum er reglene om uteoppholdsareal. Intensjonene bak kravene er gode. Spørsmålet er likevel om reglene er for lite fleksible med tanke på å oppnå den uttalte målsettingen om en økning av antall innbyggere i Bergen sentrum. Eksempelvis kunne man sett for seg at boligprosjekter i umiddelbar nærhet av parker og grøntområder kunne fått en oppmykning av kravene til uteoppholdsareal hvis dette medførte at man kunne bygge flere boliger.

Dersom byrådens store vyer for sentrum skal kunne realiseres i overskuelig fremtid, er det med andre ord flere punkter i gjeldende rammeverk, og da først og fremst kommuneplanens arealdel, som må endres. Planprogrammet for ny kommuneplan ble vedtatt i fjor høst, og bystyret skal vedta selve planen før sommeren 2016. Hvis man skal sikre tak over hodet til alle nye bergensere innen 2030 haster det følgelig å oppdatere det rettslige rammeverket. Eiendomsutviklere og andre med ønske om å bidra til utviklingen av Bergen sentrum i årene fremover, bør derfor følge prosessen frem mot vedtakelse av ny kommuneplan tett.

Siste nyheter Vest-Norge

Perfekt storm i transaksjonsmarkedet i Bergen

Nyheter / torsdag 16. september 2021

Advarer Bergen-politikerne mot Oslo-fellen

Nyheter / onsdag 15. september 2021

Vil bygge på helsepark med to etasjer

Nyheter / tirsdag 14. september 2021

Tre leiegårder solgt – kommunen benytter ikke forkjøpsrett

Nyheter / mandag 13. september 2021

Sigba Eiendom fikk overskudd på 100 millioner

Nyheter / torsdag 9. september 2021

Leieinntektene skyter i været i Simonsviken Næringspark

Nyheter / onsdag 8. september 2021

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no