Av Eirik Bjørhusdal

Det har skjedd noen endringer i reglene knyttet til MVA ved salg eller annen overdragelse av eiendom under utvikling. Det er kommet en ny dom fra Høyesterett og en ny uttalelse fra Skattedirektoratet. Overdragelse av eiendom som er under utvikling kan gi et betydelig økonomisk tap ved at fradragsretten for påløpt merverdiavgift mistes for godt.
Næringsdrivende virksomheter som bruker fast eiendom i avgiftspliktig virksomhet har rett til fradrag for merverdiavgift på varer og tjenester som kjøpes og er til bruk i oppføring, på- og ombygging, samt til ordinær drift/vedlikehold. Fradragsretten knyttet til eiendom gjelder også for virksomheter som leier ut næringsbygg på visse vilkår.

Må tilbakebetales

En konsekvens av merverdiavgiftsreglene er at fradragsført merverdiavgift knyttet til fast eiendom må tilbakebetales dersom eiendommen overdras. Denne tilbakeføringsregelen gjelder uansett i hvilken form eiendommen overdras; være seg salg, fisjon, fusjon mv. Overdras aksjer i et eiendomsselskap derimot, unngås tilbakeføringsplikten.
I de fleste tilfeller har det vært mulig å unngå plikten til å tilbakebetale fradragsført merverdiavgift ved samtidig overføring av «justeringsplikt» ved overdragelse av eiendom som er såkalte «kapitalvare[1]». En ny dom og en ny uttalelse fra Skattedirektoratet har endret rettstilstanden.
Dommen innebærer en klargjøring av hvilke byggetiltak som må være gjennomført for at en eiendom skal kunne utgjøre en «kapitalvare». Justeringsreglene i merverdiavgiftsloven gjelder kun for kapitalvarer. Dommen fastslår at prosjekteringskostnader alene ikke er tilstrekkelig for å utgjøre kapitalvare. En eiendom må derfor i en viss grad fysisk bearbeides før den utgjør en kapitalvare. Etter dommen er det klart at man ikke kan bruke justeringsreglene til å overføre avgiftskostnaden knyttet isolert til prosjektering o.l. fra gammel eier til ny eier, som jo ellers er vanlig ved ordinære eiendomsoverdragelser. Ved overdragelse av eiendomsprosjekt uten oppstartet byggetiltak, kan påløpt merverdigift bli endelig kostnad for den som har tatt prosjekteringskostnadene.

Ikke i tråd med gjeldende rett

En vanlig måte å organisere utbyggingsprosjekter, er å opprette såkalte SP selskap for den enkelte eiendom. Dersom det pådras kostnader forut for etableringen av SP selskapet, kan man etter nevnte uttalelse nå ikke kan overføre avgiftskostnaden samtidig med eiendommen.
Konsekvensen kan bli at man kan ende med endelige avgiftskostnader selv om bygget ved ferdigstillelse fullt ut er til bruk i avgiftspliktig virksomhet, og avgiften derfor skulle være fradragsberettiget. Dette er i strid med intensjonene i merverdiavgiftsloven. Endatil kan uttalelsen fra Skattedirektoratet medføre at fradragsført merverdiavgift må tilbakebetales dersom aktuell eiendom overdras før endelig ferdigstillelse. Også dette er i strid med intensjonene i loven
Etter vårt syn er ikke uttalelsen fra Skattedirektoratet i tråd med gjeldende rett. Vi mener avgiftsmyndighetene feiltolker loven, og at uttalelsen begrenser mulighetene for organisering av eiendomsutvikling i strid med gjeldende regler.

[1] Fast eiendom som har vært gjenstand for ny- på- eller ombygging etter 1. januar 2008, og hvor avgiftskostnad ved tiltaket oversteg NOK 100 000