Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

Senioradvokat Claus Holm Isaksen og advokat og partner Olav Pedersen i Harris Advokatfirma

Skjeggkre – gått ut på dato?

Det har vel ligget i kortene at krav på prisavslag for verdiminus på bolig som følge av skjeggkre ville løpe ut på dato. Etter avgjørelse i Agder Lagmannsrett 9. april 2019, er det spørsmål om ikke datoen alt har kommet.

Kommentar

torsdag 25. april 2019 22:00 (Oppdatert 6. august 2019 21:36 )

Artikkelforfatterne er senioradvokat Claus Holm Isaksen og advokat og partner Olav Pedersen i Harris Advokatfirma.

Skjeggkre har tatt Norge med storm, og har skapt mye prosess for advokater rundt om i landet. Dyrene er ekle og en svært uønsket gjest som stadig flere opplever å få i sitt hjem. Men nå kan det bli en slutt på hodepinen for boligselgerne.

Saken i lagmannsretten knyttet seg til et huskjøp gjort i Telemark i 2014. Boligen var av nyere dato, oppført i 2008, og hadde hatt to eiere tidligere. Etter en budrunde ble boligen kjøpt for 3 250 000 kroner, som var 100 000 kroner mer enn prisantydning.

Huset ble overtatt i november 2014, alt kort tid etter overtakelse ble det avdekket det som siden viste seg å være skjeggkre flere steder i boligen. Det tok tid før kjøper ble klar over at veggdyrene var skjeggkre, slik at reklamasjon for dette først ble gitt i 2016.

Det ble i tillegg til skjeggkre reklamert over andre feil og mangler ved boligen.  Partene var begge representert av forsikringsselskaper. Kjøper av HELP og selger av Protector.

Det kom ikke til noen enighet mellom partene og saken ble brakt inn for Nedre Telemark tingrett som avsa dom i juli 2018.

I tingrettens avgjørelsen ble kjøper gitt medhold i at skjeggkre utgjorde en mangel ved boligen som ga grunnlag for prisavslag og det ble utmålt et større prisavslag som basert på kjøpers påstand både omfattet saneringskostnader og en verdireduksjon på boligen med omkring 15 prosent.

Lagmannsrettens vurderinger

Lagmannsretten slår innledningsvis fast at en levedyktig populasjon av skjeggkre innebærer et avvik som kan danne grunnlag for en mangelsinnsigelse.

Kjente selger til skjeggkre – ble det gitt uriktige eller tilbakeholdt opplysninger?

Lagmannsretten betegner det som «påfallende» at det ble avdekket rikelig med sølvkre og skjeggkre bare dager etter overtakelse. Likevel fant lagmannsretten basert på forklaringene i saken under tvil at selger ikke kjente eller måtte kjenne til forholdene.

Utgjorde skjeggkre likevel en mangel etter avhl. §3-9 annet punktum?

Her delte lagmannsretten seg i et flertall og et mindretall. Begge la til grunn at bestanden av skjeggkre etter gjennomførte saneringstiltak var å anse som svært beskjeden og en utarmet populasjon.

Mindretallet fant med henvisning til at populasjonen var så liten at den ikke lenger utgjorde et avvik som ga grunnlag for prisavslag/erstatning. Konklusjonen for mindretallet ble etter dette at kjøper skulle frifinnes.

Flertallet kom til at forholdet utgjorde en mangel. Det ble lagt til grunn på bakgrunn av sakkyndige uttalelser at det ville påløpe fremtidige saneringskostnader i en slik størrelsesorden at dette beløpet sammen med enkelte øvrige mangler til sammen utgjorde en «vesentlig mangel» og de ble tilkjent erstatning for fremtidige saneringskostnader.

Det interessante

Det som er mest interessant ved dommen er at både mindretallet og flertallet avviste at tilstedeværelsen av skjeggkre ga grunnlag for et prisavslag i form av redusert verdi på boligen.

Flertallets votum som mindretallet viste til kom til at det ikke var grunnlag for å utmåle et prisavslag for redusert verdi på boligen. Det ble lagt til grunn at kjøperen hadde bevisbyrden for at en bolig med en utarmet populasjon av skjeggkre, hvor det ble opplyst om dette ved et salg ville oppleve et verdiminus.

Det ble vist til forklaringer fra takstmann for kjøper og megler som hadde gjennomført salget samt administrerende direktør i Eiendom Norge som hadde forklart seg. Lagmannsretten bemerket at forklaringene om betydningene spriket og at eksempler på salg ga lite til den konkrete vurderingen som måtte gjøres.

Deretter slo lagmannsretten med henvisning til Høyesterettspraksis fast at det det kreves mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt for å godtgjøre en verdireduksjon. Lagmannsretten uttalte så at dette vanskelig vil være tilfelle bare med henvisning til fremlagte takster.

Hva skjer videre?

Ankefristen har så vidt begynt å løpe for dommen så det er ikke sikkert siste ord er sagt.

Det kan ikke sluttes av en enkelte avgjørelse fra lagmannsrettene at det ikke lenger vil være mulig å nå frem med et krav om prisavslag for verdireduksjon som følge av skjeggkre i bolig. Men hinderet for nå frem med et slikt krav har nok blitt adskillig høyere enn det var om dommen blir stående.

At skjeggkre kan gi grunnlag for et mangelskrav er lite tvilsomt, men fremover vil nok kostnader til bekjempelse være det som vil danne grunnlag for vurderinger i slike saker.

 

 

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

Disse er nominert til arkitekturprisen

Nyheter / torsdag 14. november 2019

Ber om nær 100 mill for to signalbygg midt i sentrum

Nyheter / onsdag 13. november 2019

Kjøpte bygård nær Media City

Nyheter / tirsdag 12. november 2019

Her kan det komme 25 nye boliger

Nyheter / mandag 11. november 2019

Her vil JM samle livsnyterne

Nyheter / søndag 10. november 2019

Frelsesarmeen solgte Fretex-eiendom

Nyheter / onsdag 6. november 2019

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no