Av advokat Rolf Bech-Sørensen og advokat Karl Erik Bernt, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA

I situasjoner der det viser seg at leietaker har manglende betalingsevne, er det derfor avgjørende at utleier er kjent med de ulike alternativer for å minimere tapet. Ofte vil man være best tjent med at lokalene fristilles og at ny leietaker kommer inn. I denne artikkelen redegjøres det nærmere for prosessen ved tvangsfravikelse og hva utleier særlig bør være oppmerksom på.

Det kan være ulike årsaker til at en leietaker ikke betaler. Manglende betalingsvilje kan for eksempel skyldes at leietaker holder tilbake husleie på grunn av uenigheter med utleier. Slike uenigheter vil ofte avklares gjennom forhandlinger da det som regel vil være i begge parters interesse at leieforholdet skal bestå. Verre er det når manglende leiebetaling skyldes sviktende betalingsevne.

Dersom leien uteblir, og dette ikke skyldes en midlertidig likviditetsstans, bør utleier raskt vurdere de ulike alternativene. Ofte vil det beste alternativet rent økonomisk være at leieforholdet avvikles og at ny betalingsdyktig leietaker kommer inn. Noen leietakere vil på et tidlig tidspunkt se hvor det bærer hen, og derfor akseptere en avvikling av leieforholdet i minnelighet.

Men ikke sjelden skjer det at leietaker motsetter seg utleiers ønske om avvikling mens man trår vannet i håp om at den finansielle situasjonen skal bedre seg. I en slik situasjon kan utleiers tap fort øke dersom man lar det skure og gå unødig lenge. Hvis det ikke er utsikter til bedring i den økonomiske situasjonen hos leietaker, vil utleier kunne tape leieinntekter for hver dag som går uten at det foretas skritt for tvangsfravikelse. I tillegg må utleier ta høyde for at jo lengre tid som går før prosessen igangsettes, jo lengre tid vil det ta før en ny leietaker vil være på plass.

I de fleste tilfeller der situasjonen for eksisterende leietaker synes håpløs, vil tvangsfravikelse i medhold av tvangsfullbyrdelseslovens regler være den mest hensiktmessige veien å gå for utleier. Det kan også være et alternativ å begjære leietaker konkurs. Dette er en krevende prosess. Den kan være hensiktsmessig i tilfeller der det er mistanke om at leietaker tappes for verdier eller at det på annen måte skjer en unndragelse av midler som skulle gått til betaling av leie og/eller stå som sikkerhet.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd kan utleier ved hjelp av namsmannen kreve tvangsfravikelse av fast eiendom hvis det er foretatt en lovmessig oppsigelse av leieforholdet etter husleielovens bestemmelser, og leietaker ikke har protestert skriftlig. Videre vil utleiers heving av leiekontrakten utgjøre tvangsgrunnlag forutsatt at det ”foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde rett til å heve” – i praksis et vesentlig betalingsmislighold. Begge de nevnte tvangsgrunnlagene åpner for at leietaker gjennom sine innsigelser kan trenere utkastelsesprosessen.

Det enkleste for utleier vil være å kreve tvangsfravikelse som bygger på at dette er vedtatt i leiekontrakten. Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd åpner for at det i leiekontrakten inntas en bestemmelse om at leietaker godtar at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke betales. Utleier må da gi leietaker minst to ukers varsel med mulighet til å betale utestående husleie før prosessen hos namsmannen kan iverksettes. Selv om det kan variere er saksbehandlingstiden hos namsmannen typisk 4-5 uker for slike utkastelsessaker. I praksis betyr det at lokalene vil være fristilt på dette tidspunktet. Hvis utleier i mellomtiden har klart å finne en ny solid leietaker, vil tapet kunne holdes på et minimumsnivå.

Forutsetningen er altså at leiekontrakten inneholder en avtalebestemmelse om at leietaker vedtar tvangsfravikelse etter § 13-2 tredje ledd. De fleste standarder og leiekontrakter som brukes av profesjonelle utleiere inneholder dette. Fra et utleiersynspunkt er det viktig at dette ikke er noe som uten videre forhandles bort ved avtaleinngåelse. Det er fra tid til annen eksempler på at dette er tilfelle, eller at det brukes forenklede leiekontrakter hvor en slik klausul ikke er med.

Hvis leiekontrakten både inneholder de nødvendige formuleringene og utleier har tilstrekkelig oversikt over prosessen ved tvangsfravikelse, ligger alt til rette for at tap som oppstår ved langvarig betalingsmislighold hos leietaker holdes på et minimum. Er man som utleier i tvil bør advokat kontaktes.