Artikkelen er skrevet av advokat/partner Olav Pedersen og advokat Olav B. Lund i Harris Advokatfirma AS.

Konsulentselskaper påtar seg stadig oftere oppdrag som arealplanleggere for private eiendomsutviklere. Oppdragene omfatter ofte utarbeidelse av reguleringsplaner og fremskaffelse av korrekt og tilstrekkelig beslutningsgrunnlag for beslutningstakerne. Underveis i utviklingsprosjektet kan det oppstå utfordringer, blant annet som følge av feil begått av arealplanleggeren. Slike feil kan føre til at oppdragsgiveren (utvikleren) påføres tap, eksempelvis i form av unødvendig store kostnader, forsinkelser eller at utviklingsprosjektet ikke kan gjennomføres.

En gjennomgang av rettspraksis viser så godt som ingen eksempler på at arealplanleggere blir holdt erstatningsansvarlig for feil. En teori kan være at slike tvister løses ved frivillige avtaler. En annen og mer nærliggende teori kan være at utviklerne ikke er oppmerksom på sin mulighet til å kreve erstatning fra arealplanleggerne.

Standardkontrakten NS 8402

Arealplanleggerens erstatningsansvar reguleres ofte av standardkontrakten NS 8402:2010 som inneholder alminnelige kontraktsbestemmelser for rådgivningsoppdrag. Det følger av NS 8402 punkt 6.4 at «Oppdraget skal drives rasjonelt og forsvarlig. Rådgiveren skal dra omsorg for oppdragsgiverens interesser og utføre oppdraget i samsvar med kontrakten og god faglig standard.» Dersom arealplanleggeren begår «rådgivningsfeil» blir konsulenten erstatningsansvarlig for påregnelig tap som påføres utvikleren etter NS 8402 punkt 10.3. Det foreligger «rådgivningsfeil» dersom oppdraget ikke er blir utført i henhold til kontrakten og dette skyldes at kravet til «faglig forsvarlig handlemåte eller aktsomhet» ikke er overholdt.

Profesjonsansvaret

Dersom arealplanleggerens oppdrag ikke er regulert av standardkontrakten NS 8402 eller et prosjektspesifikt avtaledokument, betyr ikke dette at arealplanleggeren er fri for ansvar for feil. Erstatningsansvaret reguleres da av generelle ulovfestede regler om rådgiveres profesjonsansvar og omsorgsforpliktelse. Arealplanleggeren selger sine tjenester i et marked, og utvikleren må kunne forvente et solid faglig nivå. Den generelle aktsomhetsnormen etter profesjonsansvaret er streng.

Hvor streng normen er kan variere. Omsorgsforpliktelsen er strengest dersom det er tale om en lite erfaren utvikler uten egen prosjektledelse. Er det derimot tale om en profesjonell utvikler med egen organisasjon, vil arealplanleggeren i større grad kunne konsentrere seg om sine kjerneoppgaver.

Oppdragsavtalen

Overordnet kan man si at oppdragsavtalen vil være sentral ved vurderingen av om arealplanleggeren har begått «rådgivningsfeil».

Normalt vil arealplanleggeren ikke ha påtatt seg en eksplisitt resultatforpliktelse som går ut på at konseptet kan gjennomføres, men en innsatsforpliktelse.

Det er svært viktig for både oppdragsgiver og arealplanlegger at oppdragsavtalen klart definerer hvilke forpliktelser arealplanleggeren har påtatt seg: Hva skal leveres og når skal det leveres?

Typiske feil

Ettersom planleggingen skjer innledningsvis i utviklingsprosjektet og setter premisser for øvrige aktører og fag, er det viktig at planleggingen fullføres til avtalt tid. Selv om forsinkelser i seg selv ikke er en rådgivningsfeil, vil tidspress ofte resultere i at det begås rådgivningsfeil.

Innledningsvis i en planprosess er det avgjørende at arealplanleggeren skaffer seg oversikt over gjeldende plangrunnlag. Men det er også viktig at en skaffer seg oversikt over pågående planarbeid i området. Disse kan også stanse et planinitiativ. Aktuelt i Bergen for tiden er KPA 2018 og de ulike områdeplanene som skal regulere de fremtidige bybanetraseene.

Man kan tenke seg at det utarbeides reguleringsplan med innholdsmessig motstrid mellom reguleringsplanens kart og bestemmelser, og at dette «låser» planens gjennomføring. Merkostnader som medgår til å «løse floken» kan tenkes krevd erstattet av planleggeren.

Planleggingen må være utført i riktig rekkefølge. Dersom arealplanleggeren starter i «feil ende», vil det kunne påløpe unødvendige og bortkastede kostnader. Et eksempel kan være dersom arealplanleggeren ferdigstiller planleggingen av inngrep i et fredet vassdrag uten å først avklare om man vil få/kan påregne dispensasjon e.l. for tiltaket. Tilsvarende kan være manglende undersøkelse av privatrettslige rettigheter som veiretter, villaklausuler, osv. Normalt kan man nok ikke kreve at arealplanleggeren «går til bunns» i disse problemstillingene. Men arealplanleggeren bør sjekke ut hvilke problemstillinger som foreligger og oppfordre oppdragsgiveren til å ta tak i dette med bistand av annen rådgiver.

Arealplanleggeren kan også ha en frarådingsplikt. Dersom arealplanleggeren gjennomfører en reguleringsprosess med et prosjekt som åpenbart ikke lar seg realisere, f. eks pga. markedets klare etterspørsel etter en annen type boliger, kan arealplanleggeren etter omstendighetene bli ansvarlig dersom dette ikke tas opp med oppdragsgiver underveis. Tilsvarende gjelder dersom arealplanleggeren gjennomfører reguleringsplanprosessen til tross for at man burde forstått at prosjektet ikke kunne bli lønnsomt, f. eks. pga. store infrastrukturkostnader.

Avslutning

Det er viktig både for arealplanleggere og oppdragsgivere å være seg bevisst disse problemstillinger, og tydeliggjøre oppgave- og ansvarsfordelingen i oppdragsavtalen slik at fremtidige konflikter kan unngås.