Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

Anne Bruun-Olsen fra DtZ Realkapital.

Har vi en eiendomsboble?

KOMMENTAR: Siden oljeprisen begynte å falle, har gjennomsnittlig 75 nordmenn mistet jobben sin hver dag.

Kommentar

mandag 29. februar 2016 5:00 (Oppdatert 19. februar 2018 11:24 )

Vi har aldri hatt så mange arbeidsledige i Norge som i dag – rundt 130.000. Det tilsvarer nesten hele arbeidsstyrken i en by på størrelse med Bergen. Legg til voksende uro i de internasjonale markedene – svakere vekst og børskrakk i Kina, kriger i Midt-Østen, migrasjonskrise i Europa, et EU som knaker i sammenføyningene, og noen og enhver kan bli liggende våken om natten.

Har eiendomsinvestorene blitt ravende gale?
Man skulle kanskje ikke tro det var akkurat nå at interessen for å kjøpe næringseiendom eksploderte. Når det allikevel skjer må vi stille oss to spørsmål: a) er eiendomsinvestorene blitt ravende gale ? b) hvis nei, hva er det da som driver eiendomsverdiene oppover ?

Det enkle svaret er at prisen på kapital, den desidert viktigste «råvaren» for eiendom, har falt dramatisk. Rundt 90% av kostnadene ved å tilby et næringslokale er knyttet til kapital. Og nettopp fordi den økonomiske veksten har vært svak, har sentralbankene i Europa og nord-Amerika gjennomført rentekutt og trykket penger. At eiendomsprisene stiger når rentene faller, er ikke rarere enn at aksjekursen i Norwegian stiger når drivstoffprisene faller.

Og likviditeten må plasseres et sted. Aksjemarkedene gir ikke mye avkastning – både Stockholmsbørsen og Londonbørsen falt i verdi i 2015, mens den amerikanske S&P 500 steg med fattige 0.4 prosent. Da blir plutselig 4%-5% eiendomsavkastning – pluss inflasjon – ganske attraktivt.

Tror markedet som helhet vil klare seg bra
Med dette bakteppet tror vi ikke vi står overfor noen boble i markedet for næringseiendom, selv om lånekostnadene nå er på vei oppover. I obligasjonsmarkedet har spreaden doblet seg på ett år, og de store bankene som Nordea og DNB er i dag svært tilbakeholdne med å ta inn nye kunder. Låneutmålingen til eiendom er i dag oftest 65%, eller helst lavere.

Dette er en vesentlig forskjell fra situasjonen i 2008, da næringseiendom gjerne var belånt med 75%, og differansen mellom utlånsrente og yield faktisk kunne være negativ. I dag er det en sunn margin på rundt 2.5% fra 10-års SWAP-rente til prime yield. Det er relativt høyt i historisk sammenheng.

Selv om markedet som helhet vil klare seg bra, kan vi få enkeltstående kriser der hvor leieinntektene bortfaller på grunn av nedbemanninger. Vi tenker da spesielt på enbrukerbygg i de olje- og offshoredominerte clusterne; Forus, Sandsli/Kokstad, og vest-aksen i Oslo. I dagens marked er det  heller ikke morsomt med bygg som helt eller delvis er igangsatt på «spek».

Fokus på ve og vel
I 2016 vil mye hvile på bankenes utlånsvilje. Norske banker har nok tidligere hatt en tendens til å virke medsyklisk, og forsterke både opp- og nedturene i markedet. Selv om det er litt irriterende for oss meglere, er det antakelig bra at de denne gangen lar være å oversvømme markedet med billig gjeld. Og for gårdeierne, som skal betjene lånene, er det viktigere enn noensinne å pleie sine leietakere. Her merker vi i DTZ at bransjen stadig profesjonaliseres, men også at det er nesten oppsiktsvekkende stor forskjell på de mest og minst kundevennlige eiendomsbesitterne. Den gamle klisjeen «beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet» er morsom, men dessverre litt utdatert. Uten fokus på leietakernes ve og vel, vil hverken god beliggenhet eller lave renter hjelpe i det lange løp.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

Perfekt storm i transaksjonsmarkedet i Bergen

Nyheter / torsdag 16. september 2021

Advarer Bergen-politikerne mot Oslo-fellen

Nyheter / onsdag 15. september 2021

Vil bygge på helsepark med to etasjer

Nyheter / tirsdag 14. september 2021

Tre leiegårder solgt – kommunen benytter ikke forkjøpsrett

Nyheter / mandag 13. september 2021

Sigba Eiendom fikk overskudd på 100 millioner

Nyheter / torsdag 9. september 2021

Leieinntektene skyter i været i Simonsviken Næringspark

Nyheter / onsdag 8. september 2021

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no