Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

Artikkelforfatterne er assosiert partner Anders Elling Petersen​ Johansen og fullmektig Dorthea Valaker i CMS Kluge Advokatfirma.

Kan dei formelle mekanismane i Plan- og bygningslova auke tempoet i reguleringssakene?

Ved gjennomføring av eigedomsutviklingsprosjekt er reguleringsrisikoen eit av dei store usikkerheitsmomenta. Reguleringsarbeid er omfattande og komplisert arbeid, og skal ivareta fleire viktige omsyn, og det er difor ikkje urimeleg at slike prosessar tek tid.

Kommentar

tirsdag 2. mai 2023 12:28 (Oppdatert 7. august 2023 15:08 )

Artikkelforfatterne er assosiert partner Anders Elling Petersen​ Johansen og fullmektig Dorthea Valaker i CMS Kluge Advokatfirma.

I det siste har det blitt skrive ein del om sakshandsamingstidene i Oslo. Men også på vestlandet ser vi at reguleringsplanprosessar tek for lang tid. Unødvendig lange prosessar er ikkje i nokon si interesse, og går i ytste konsekvens ut over utbyggjarane si evne til gjennomføring av prosjekta, og hindrar ynskt by- og samfunnsutvikling. Desse to omsyna heng tett saman, og ein får ikkje til ynskt utvikling utan at private utbyggjarar realiserer dei planane som er utforma.

Framdrifta i planprosessar er til dels regulert i plan- og bygningslova. I § 12-11 seier den m.a. at kommunen «snarest, og senest innen tolv uker» etter at eit privat planforslag er motteke, skal avgjere om forslaget skal fremjast ved å bli sendt på høyring og offentleg ettersyn. Dersom kommunen ikkje finn grunn til å fremje forslaget, må det gjevast melding til forslagsstillaren per brev innan 3 veker.

I praksis ser vi likevel døme på at 12-vekers fristen reelt sett ikkje er effektiv. Den kan naturlegvis bli lenga ved at planstyresmakta sender ut mangelsbrev, men mangelsproblematikk er eit tema for seg. Vi ser derimot døme på at det frå sakshandsamarhald blir framført andre grunnar til at planforslag ikkje blir handsama eller klargjort for høyring/offentleg ettersyn, utan at det er sendt melding etter lova om at planforslaget ikkje blir fremja. Sjølv om dei formelle rammene i lovverket ikkje alltid blir overskridne, er det likevel grunn til å stille spørsmål ved om slik praksis strir mot systemet lovgjevar har lagt opp til.

Vi ser nemleg at kommunale innvendingar til planforslaga til tider bygger på omstende som det er tvilsamt om planstyresmakta har kompetanse til å vektlegge i vurderinga av om ein plan skal fremjast eller ikkje. Det er ikkje fritt fram for kommunen å hevde at det ligg føre manglar ved eit innsendt planforslag. «Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven» § 6 oppstiller dei krav som kan stillast til eit planforslag. Føresegna slår m.a. fast at kommunen ikkje kan «pålegge forslagsstilleren mer utredning og dokumentasjon enn nødvendig for å fatte et forsvarlig planvedtak».

I forlenginga av dette har vi døme på at kommunar administrativt legg føringar på utforming av private planforslag utover det overordna retningsliner legg opp til. Private planforslag har den lovgitte føringa at dei innhaldsmessig må følgje opp hovudtrekk og rammer i overordna planar, jf. pbl. § 12-3 tredje ledd. Avvik kan i utgangspunktet føre til at kommunen kan late vere å fremje eit privat forslag, eller at forslaget må konsekvensutgreiast før innsending. Dersom det aktuelle planområdet er femna om av kommuneplanens arealdel, og kanskje i tillegg ein kommunedelplan eller områdeplan, ligg det allereie sterke føringar frå kommunestyret for kva som kan/skal regulerast. Regelen må truleg også kunne ha verknad for korleis den kommunale handsaminga skal vere. Sidan forslagsstillaren i utgangspunktet pliktar å halde seg innanfor overordna rammer, bør kommuneadministrasjonen også handsame planforslaget innanfor dei same rammene. Det kan i alle fall ikkje vere greitt at ein kommuneadministrasjon aukar tidsbruken før innsending av planforslaget ved å krevje detaljreguleringsforslag som går utover, eller er strid med, dei overordna rammene. Ein slik uformell praksis har etter det vi kan sjå lite forankring i plan- og bygningslova, og kan bidra til å skape uklårleik.

Endringar i høve overordna planar kan ha gode grunnar for seg. Men dersom administrasjonen i ein kommune ynskjer ei regulering som avviker frå overordna planar i samband med eit privat planforslag, er det naturleg å peike på mekanismen i plan- og bygningslova § 12-11 om at administrasjonen då legg fram alternative forslag til det private forslaget samstundes med at det skal på høyring. Alternativt kan administrasjonen kommentere usemja i fagnotatet som grunnlag for vidare formell handsaming. I motsetnad til den uformelle tilnærminga skildra ovanfor, er dette er ei ryddig og lovbunden mekanisme som fylgjer lova sitt system for avklaring.

Ei type innvendig vi har sett kome frå sakshandsamarnivå etter innlevert planforslag, er at eit område ikkje er modent for detaljregulering. Innvendinga har vi sett kome trass i at aktuelt område kan vere regulert gjennom både kommuneplan og områdeplan, og at innlevering av planforslag skjer fleire år etter oppstartsmøte. Dette skjer trass i at kommunane har plikt til å ta stilling til om planinitiativet skal stansast allereie ved oppstartsmøtet, jf. plan- og bygningslova § 12-8, og forskrift om behandling av private planforslag § 2. Kor vidt eit område er modent for detaljregulering må ein då kunne forvente er ei tilbakelagd problemstilling når ein har kome så langt som til innlevering til fyrste gangs handsaming.

Dersom det er andre omstende ved sjølve planforslaget som gjer at det evt. ikkje kan fremjast, er det eit anna spørsmål.

Ei anna innvending vi observerer er at det ikkje er oppnådd tilstrekkeleg konsensus om planforslaget mellom forslagsstillaren og administrasjonen i kommunen, og at planforslag difor ikkje er modent for høyring og offentleg ettersyn. I tillegg ser vi at desse innvendingane blir kombinert med argument om at planforslag kan bli møtt med innsigelse om det ikkje blir justert. Dette er innvendingar som vi i hovudsak ser før planforslaga blir sendt inn, og som i praksis fører til auka arbeid på forslagsstillaren si side. Det kan også vere ein av grunnane til at det i mange saker går uhøvesmessig lang tid mellom oppstartsmøte og innsending av planforslaget. For denne delen av reguleringsprosessen har vi ikkje konkrete lovregulerte fristar, og det er difor meir krevjande å vurdere kva som er i samsvar med lova og ikkje.

Det vi kan seie generelt er likevel at det ikkje er uproblematisk at framdrifta i planprosessar, og spørsmålet om utlegging til offentleg blir styrt av usemje med administrasjonen om innhaldet i planforslaget. Heile poenget med å sende eit planforslag på høyring og offentleg ettersyn er å samle inn relevante synspunkt, innspel og innvendingar – slik at forslaget kan bearbeidast før endeleg vedtak skal gjerast. Det ligg i prosessen sin natur at det verken kan stillast krav om, eller forventast, konsensus på alle punkt før innsending til fyrste gangs handsaming. Ved å forfekte at planforslaget ikkje er modent for innsending på slikt grunnlag, forskotterer ein den vidare prosessen, samstundes som ein unødig trekk planarbeidet ut i tid. Den lovregulerte måten å løyse slike usemjer på, er å fremje planforslaget på høyring med alternativt forslag, eller kommentar frå administrasjonen, som vist til ovanfor. Dersom ressursane blir brukte på dette innanfor 12-vekersfristen etter innsending av planforslag, framfor som ein forseinkande faktor før ein slepp til planforslaget, burde det vere eit bidrag til å få ned sakshandsamingstidene.

Vidare veit vi av erfaring at mange høyringsinstansar ikkje vil ta prinsipielt stilling til forslag til løysingar, t.d. på trafikkområdet, før eit planforslag formelt kjem på høyring. Konsekvensen kan dermed bli dobbelt negativt for framdrifta dersom det er stridstema som både må avklarast før innsending av planforslag, for så i tillegg å møte motsegn frå relevant høyringsstyresmakt. I slike tilfelle vil det også kunne vere meir tenleg og effektivt å få eit planforslag ut på høyring, og avklart eventuelle usemjer for vidare bearbeiding, framfor å planleggje for å unngå motsegner som ein ikkje veit vil kome.

Basert på dette kan det difor vere eit poeng i seg sjølv å kome fram til innsending av planforslag. Etter plan- og bygningslova er det nemleg oversending av planforslaget som markerer starten på den formelle sakshandsaminga i kommunen, og fasen mellom oppstartsmøtet og innsending av planforslag er i hovudsak uformell. Det er likevel her svært mange av tilbakemeldingane frå kommunen som forslagsstillaren brukar tid på å arbeide med kjem, og det er i ein del saker grunn til å stille spørsmål ved grunnlaget for tilbakemeldingane i den fasen.

Det løyser neppe alle problem med framdrifta i planprosessane å gå bort frå delar av de uformelle sakshandsaminga, og heller nytte dei formelle mekanismane for avklaring i plan- og bygningslova. Men kanskje er det på tide å forsøke å bruke det systemet ein har for å kome vidare i prosessane, og så kan det vere opp til lovgivar å revidere dette dersom det er utilfredsstillande.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

Mad vant konkurransen om Dokken sør

Nyheter / torsdag 20. juni 2024

Etter 1,5 år har Entra fremdeles ikke fylt opp prestisjebygget

Nyheter / torsdag 20. juni 2024

Vil utvikle innovativt boligtilbud på Marineholmen

Nyheter / onsdag 19. juni 2024

Plan- og bygningslova: Forslag til endringar – gi innspel medan du kan

Nyheter / tirsdag 18. juni 2024

Tar miljøgrep i kontorbygg fra 70-tallet

Nyheter / torsdag 13. juni 2024

Axer vil bygge 260 boliger på Sandsli

Nyheter / torsdag 13. juni 2024

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no