Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

Artikkelforfatterne er advokat og managing partner Olav Pedersen og senioradvokat Eirik Bjørhusdal i Advokatfirmaet Harris.

Kommuner bryter plan- og bygningsloven – med effekt for boligprisene

Offentlig infrastruktur opparbeides ikke bare av det offentlig. I forbindelse med boligutbygging får ofte utbygger pålegg om å opparbeide offentlig infrastruktur som vilkår for utbyggingen. Plan- og bygningsloven § 17-3 bestemmer at utbygger kan pålegges å enten å besørge eller å bekoste tiltaket.

Kommentar

onsdag 27. september 2023 22:59 (Oppdatert 5. desember 2023 16:34 )

Artikkelforfatterne er advokat og managing partner Olav Pedersen og senioradvokat Eirik Bjørhusdal i Advokatfirmaet Harris.

Poenget med alternativene i § 17-3 er å gi partene et valg etter hvilken løsning de mener er best. Det er brudd på plan- og bygningsloven når valget gir negativ økonomiske konsekvenser for utbyggeren.

Når det pålegges å bekoste står kommunen selv for utbyggingen av infrastrukturtiltaket. Det påløper merverdiavgift på varer og tjenester som medgår til opparbeidelsen, men kommunen får merverdiavgiften tilbakebetalt fra staten. Utbyggerne må da bekoste kommunens netto kostnad gjennom å betale et anleggsbidrag til kommunen.

Når det derimot pålegges å besørge står utbyggeren for utbyggingen av tiltaket. Utbygger som bygger boliger eller bestemte næringsbygg får ikke merverdiavgiften refundert fra staten, og avgiften er derfor i utgangspunktet en endelig kostand. Utbygger må altså dekke tiltakets brutto kostnad.

Merverdiavgiftslovens regler om kapitalvarer, de såkalte justeringsreglene, gir åpning for at utbygger kan overføre egen merverdiavgiftskostnad til kommunen, samtidig som utbygger overfører det aktuelle infrastrukturtiltaket til kommunen. Kommunen kan deretter kreve merverdiavgiften tilbakeført fra staten.

Enkelte kommuner aksepterer å føre refundert merverdiavgift tilbake til utbyggeren. Dersom utbyggeren får tilbakeført all merverdiavgift fra kommunen, står utbyggeren økonomisk sett nært likt med at utbyggeren var pålagt å bekoste tiltaket.

For mange kommuner vil ikke inngå MVA justeringsavtaler, og for mange av de kommuner som inngår justeringsavtaler tar for godt betalt dette. Svært mange kommuner krever prosentvis andel av refundert merverdiavgift som administrasjonsgebyr for å kreve refusjon fra staten og for å refundere utbyggeren dens avgiftskostnad.

Dette er etter vår vurdering i strid med plan- og bygningsloven.

Oslo kommune vurderte fast administrasjonsgebyr på 70%, og da ble kommunal- og distriktsminister Gjelsvik spurt om «det er rett at kommuner tar inn mva-refusjon for en utgift de ikke har hatt og dermed bidrar til økte boligpriser for huskjøpere?». Statsrådens svar inneholdt «Departementet har uttalt at plan- og bygningsloven må tolkast slik at kommunane ikkje kan krevje finansieringsbidrag ut over det infrastrukturen kostar kommunen. Eg går ut frå at kommunane forhold seg til rammene i plan- og bygningslova, slik at totalkostnaden for utbyggjar ikkje blir større enn den lova legg opp til.

Statsrådens svar bekrefter vår forståelse av plan- og bygningslovens § 17-3.

Plan- og bygningslovens § 17-3 må tolkes slik at kommuner er rettslig forpliktet til å gjøre sitt for at utbyggers kostnad til pålagte infrastrukturtiltak blir lavest mulig. Blir kostnadene til infrastrukturtiltak så lave som mulig, er det mindre kostnader som må veltes på boligkjøperen. Etterlevelse av loven gir altså lavere boligpriser.

Selv om å bekoste er den samlet sett beste løsningen, så vegrer kommuner seg for denne løsningen. Det synes som om årsaken er å unngå offentlig anbud. For mange kommuner er ikke klar over at det er fullt lovlig å overlate den praktiske håndteringen av anbudskonkurransen og oppføringsfasen til den private utbyggeren, på vegne av kommunens.

Det er også vårt syn at det er i strid med loven når kommuner krever administrasjonsgebyr tilsvarende en prosentandel av refundert merverdiavgift. Kommuner har ikke adgang til å kreve et større administrasjonsgebyr i forbindelse med MVA justeringsavtaler enn hva som dekker kommunens faktiske kostnader. knyttet til justeringsavtalen.

Det kan også ledes oppmerksomhet til plan- og bygningslovens forarbeider (Ot.prp. nr. 22 (2004-2005) for korrekt forståelse av loven: «Det er et viktig prinsipp for departementet at boligkjøpere ikke blir sittende med regningen for tiltak som i prinsippet skal betales med kommunens skatteinntekter.»

Er det utbyggere som har utfordringer knyttet til kommunen, justeringsavtaler og mva så ta kontakt.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

Kjøper seg opp i Minde Næringspark

Nyheter / tirsdag 27. februar 2024

Tar over driften av Opus 16

Nyheter / mandag 26. februar 2024

Her bygger Nåbo 178 leiligheter

Nyheter / torsdag 22. februar 2024

Stiftelse selger blokk med 49 leiligheter

Nyheter / torsdag 22. februar 2024

Grønt lys for 300 boliger

Nyheter / onsdag 21. februar 2024

Nye rekorder for Oasen

Nyheter / tirsdag 20. februar 2024

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no