Artikkelforfatterne er assosiert partner Anders Elling P. Johansen og advokat Camilla Heggø Olsen i CMS Kluge Advokatfirma.

I dei reglane som fastset kva kommunane kan gi føresegner om i arealplan, føreslår regjeringa m.a. å innføre reglar som gir kommunane høve til å fastsetje at:

• det i eit utbyggingsområde skal nyttast burettslag som organisasjonsform

• ein del av bustadane skal vere utleigebustader, her under at utleigebustadane skal vere disponerte eller eigd av kommunen

• ein del bustader skal tilbydast som nye bustadkjøpsmodellar som «leige til eige» og/eller deleige.

Regjeringa føreslår også at «Studentboliger» blir eit nytt arealføremål på kommuneplan- og reguleringsplannivå.

Forslaget til endringar er politisk forankra: dels i Hurdalsplattforma, og dels i eit oppmodingsvedtak frå Stortinget frå 4. desember 2023 om å utvide ei høyring til også å famne om endringar i plan- og bygningslova. Føremålet med å føreslå ei lovendring er å gi kommunane fleire verktøy for å legge til rette for variert bustadsamansetjing, hjelpe folk inn på bustadmarknaden, og gi kommunane ei sterkare rolle i arbeidet med å jamne ut sosiale og geografiske ulikskapar i bustadmarknaden.

Lovforslaget reiser ei rekkje problemstillingar. Mange av desse er omtala i det 40 sider lange høyringsnotatet som regjeringa har offentleggjort, og vi skal her trekke fram einskilde.

Plan- og bygningslova gir i dag vide heimlar til å fastsetje arealbruken i kommunane, og lova har såleis djuptgripande privatrettslege konsekvensar. Nokre delar av lova regulerer openbert direkte privatrettslege høve, slik som kapittelet om utbyggingsavtalar, men for prosessane med planlegging og byggesak har lova utprega forvaltningsrettsleg karakter. Med nokre få, og relativt snevre, unnatak, skal ikkje plan- og bygningsstyresmaktene ta stilling til privatrettslege høve ved planarbeid, og byggesak. , Dersom lovforslaget blir vedtatt, vil det difor markere eit relativt tydeleg skilje frå dagens situasjon.

Eit av mange viktige spørsmål er då korleis ei slik lovendring vil påverke allereie komplekse og tidkrevjande plan- og byggesaker.

Departementet summerer sjølv, på s. 27 i høyringsnotatet, nokre føresetnader som må vere til stades for at føremålet med lovendringa kan oppfyllast samstundes som planane blir tilstrekkeleg gjennomførbare:

«Slik departementet ser det, vil det være viktig med kontakt mellom kommunen som planlegger og de aktuelle utbyggerne for å sikre at kommunen ikke vedtar planbestemmelser om boligkjøpsmodeller og utleieleiligheter dersom det ikke finnes et profesjonelt marked som vil kunne forvalte eiendommene videre. For at formålet med lovendringen skal oppnås, er det viktig at kommunene bruker reguleringsretten fornuftig og er i stand til å balansere krav som gir gode boligområder med god forståelse av økonomi og lønnsomhet i utbyggingsprosjektene.» (Vår understreking)

Vår erfaring er at ein slik balanse kan vere krevjande å oppnå allereie i dag, og kommunane si vektlegging av økonomi og lønsemd i plansakene er varierande.

Høyringsnotatet gir uttrykk for at kapasiteten og arbeidsmåtane i kommunane ikkje blir vesentleg endra med lovforslaget. Det er likevel slik at fleire spørsmål å ta stilling til i planprosessane, i utgangspunktet vil måtte gå ut over den tilgjengelege kapasiteten for handsaming av planforslag. Avklaring av behovet for bustader, og finansieringa av slike vil t.d vere éi ny oppgåve. Vår erfaring er også at kommunane tek tak i eit breitt lag av problemstillingar i byggesakshandsaminga. Sjølv om høyringsnotatet lyftar nokre problemstillingar knytt til plan- og byggesakshandsaminga, drøftar det ikkje alle dei problemstillingane som kan oppstå. Vi stiller difor spørsmål ved om den nedtona påverknaden på sakshandsaminga i høyringsnotatet er realistisk.

Eit anna spørsmål er kva kompetanse og grunnlag som krevst for å handtere arten av oppgåvene som føresett i sitatet ovanfor. For å ivareta lønsemda i utbyggingsprosjekta i dag, gjer private utbyggjarar laupande marknadsvurderingar og engasjerer ofte konsulentar med spesialkompetanse for å få riktig struktur. Med situasjonen i dag ville neppe kommunane generelt hatt grunnlag for å løyse oppgåvene som lovforslaget føreset, og det er usikkert om det er realistisk i framtida.

Høyringsnotatet omtalar vidare ein del materielle konsekvensar dersom lovforslaget blir vedtatt. Konsekvensane kan variere ut frå kva slags verkemiddel i lovforslaget som blir brukt. Høyringsnotatet nemner stikkord som at ei lovendring vil kunne gjere det vanskelegare for utbyggjarane å planlegge framtida, risikoen og kostnadane med utvikling kan auke, og saman med prisdempande effektar kan det føre til svekka lønsemd. Ein manglande, eller ikkje-fungerande profesjonell marknad for t.d. utleigebustader kan auke kapitalbindingar, og ha konkurransevridande effektar. Forslaget kan òg føre til utfordringar med førehandssal som gjer at det tek lengre tid å kome i gang med prosjekt. Redusert bustadbygging er i tillegg nemnt som ein konsekvens der prispress på eksisterande bustader kan bli ei fylgje.

Opplistinga av materielle konsekvensar er neppe uttømande, men står fram som realistisk. Lovforslaget er trass i dette sendt på høyring.

Vi skal ikkje forskottere vurderingane eller tidshorisonten for vidare handsaming av lovforslaget. Skal ein som privat utbyggjar påverke den vidare vurderinga av lovforslaget, gjer ein det ved å sende innspel i høyringa. Vi oppmodar difor alle om å setje seg inn i kva lovforslaget inneber for seg, og eventuelt sende sine innspel. Fristen er 5. august.