Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

Karl Erik Bernt, Special Counsel/advokat – Sands Advokatfirma

Kan fylkeskommunen nekte innsyn i leiekontraktene for Vestlandshuset?

– Dersom fylkeskommunen skulle offentliggjøre innholdet i leiekontraktene, vil det trolig ikke ha avgjørende betydning for prisdannelsen som finner sted når dagens kontrakter er utløpt, skriver advokat Karl Erik Bernt i Sands Advokatfirma i dette innlegget.

Kommentar

torsdag 21. mars 2024 8:49 (Oppdatert 18. april 2024 14:00 )

Artikkelforfatter er Karl Erik Bernt, advokat med eiendomsutvikling, plan- og bygningsrett og forvaltningsrett som sine spesialfelt. Han er tidligere leder for Eiendomsavdelingen i Bergen kommune.

Estate Vest har i flere artikler skrevet om at Vestland fylkeskommune nekter å gi innsyn i leiekontraktene som er inngått med kommersielle leietakere i Vestlandshuset. Fylkeskommunen begrunner sitt standpunkt om å nekte innsyn i leiekontraktene med at offentliggjøring av leiepriser og andre vilkår vil kunne svekke forhandlingsposisjonen overfor nye leietakere. Har offentlige aktører adgang til å nekte innsyn i leiekontrakter med denne begrunnelsen?

Prinsippet om meroffentlighet står sterkt i norsk rett, og det er en forutsetning for at media kan utføre sitt samfunnsoppdrag at det er åpenhet om beslutningsprosesser og informasjon om det offentliges forvaltning av felleskapets midler. Hovedregelen i offentleglova § 3 er derfor at offentlige saksdokument skal være åpne for innsyn. Loven inneholder imidlertid en del unntaksbestemmelser fra den alminnelige innsynsretten. Den aktuelle bestemmelsen som kan begrunne fylkeskommunens nektelse i den aktuelle og tilsvarende saker er å finne i lovens § 23 «Unntak av omsyn til det offentlege sin forhandlingsposisjon m.m.» hvor det blant annet kommer til uttrykk at det kan gjøres unntak fra innsynsretten «for opplysningar når det er påkravd av omsyn til ei forsvarleg gjennomføring av økonomi-, lønns-, eller personforvaltninga til organet».

Les også: Pressekspert om fylkeskommunens hemmelighold: «Er det nødvendig?»

Som det fremgår av ordlyden, er terskelen for å kunne nekte innsyn med hjemmel i denne bestemmelsen høy; det må være påkrevd av hensyn til forsvarlig økonomiforvaltning. I forarbeidene til loven er det lagt til grunn at dette er et strengt vilkår, noe som også er fulgt opp gjennom Sivilombudets praksis der det er slått fast at det må være snakk om «klare holdepunkter for at offentliggjøring vil føre til en ikke ubetydelig skade på statens økonomiske interesser» (SOMB-2009- 17). Det skal med andre ord en del til for at hjemmelen i § 23 skal kunne komme til anvendelse.

I praksis er bestemmelsen likevel relativt mye brukt ikke minst på områder der staten, fylkeskommuner og kommuner utøver privatrettslig virksomhet – for eksempel eiendomsforvaltning. En typisk anvendelse av unntaksbestemmelsen vil kunne være der en offentlig aktør er i forhandlinger med en privat part – for eksempel om kjøp eller salg av en eiendom – og man ikke ønsker at informasjon om forhandlingsstrategier, forhandlingsrom og interne vurderinger skal komme ut mens man forhandler. Det er rimelig åpenbart at det vil svekke forhandlingsposisjonen hvis en potensiell selger har fullt innsyn i hva som er kjøpers smertegrense for budgivning. I slike situasjoner vil likevel dokumentene kunne bli tilgjengelig for innsyn når forhandlingene er ferdige og avtale er inngått.

Det spesielle med fylkeskommunens nektelse på Estates innsynskrav knyttet til de inngåtte leiekontraktene i Vestlandshuset, er at det er snakk om fylkeskommunens fremtidige forhandlingsposisjon overfor nye leietakere – eventuelt reforhandling med eksisterende leietakere. At offentleglova § 23 i prinsippet gir slik unntakshjemmel, er neppe omstridt, men ettersom Vestlandshuset på det nærmeste er fullt utleid på i all hovedsak lange kontrakter, kan man stille spørsmål ved om det ut fra lovens ordlyd er å tøye strikken noe langt å nekte innsyn her. Dersom fylkeskommunen skulle offentliggjøre innholdet i leiekontraktene, vil det trolig ikke ha avgjørende betydning for prisdannelsen som finner sted når dagens kontrakter er utløpt. Da er det fremtidens rådende markedssituasjon som vil definere leieprisene.

Les også: Dette svarer fylkeskommunen om hemmeligholdet

I tillegg til at terskelen etter § 23 i seg selv er høy, tilsier det alminnelige prinsippet om meroffentlighet at forvaltningsorganet – i dette tilfellet Vestland fylkeskommune – plikter å vurdere om hensynet til offentlighet i forvaltningen veier tyngre enn behovet for unntak. Det er med andre ord ikke automatikk i at opplysninger skal unntas fra offentlighet selv om man kan gjøre det. Det er også adgang til å gi innsyn i deler av et dokument – for eksempel ved å sladde de delene som er sensitive.

Estate har påklaget avslaget på innsynsbegjæringen. Til syvende og sist er det derfor Statsforvalteren som må ta stilling til hvor grensen skal gå mellom fylkeskommunens behov for å sikre sin fremtidige forhandlingsposisjon, og hensynet til å sikre en forvaltning som er åpen og transparent for allmennheten. Det er nok mange, både markedsaktører innenfor næringseiendom og andre, som kunne tenke seg innsyn i leiepriser og andre vilkår, og som venter i spenning på utfallet av klagebehandlingen. Avgjørelsen i klagesaken vil dessuten legge føringer for fremtidige saker der det offentlige vurderer å nekte innsyn med hjemmel i § 23.

Saken viser uansett at i tilfeller der offentlige aktører beveger seg inn på tradisjonelle kommersielle områder – som utleie av prime kontorlokaler – oppstår det fort konflikt mellom det offentliges rolle som forvaltning og markedsaktør. I den forbindelse er det interessant å merke seg at Bergen kommune har valgt en noe annen tilnærming ved utviklingen av kontorpåbygget ved Sentralbadet (som også nylig har vært omtalt i media). I den saken planlegger kommunen å selge kontorpåbygget som et råbygg til en kommersiell aktør fremfor selv å stå for kommersiell utleie.

 

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

Selger Strandgaten 223

Nyheter / søndag 21. april 2024

BIRs nye kontorbygg på Nygårdstangen vant Eiendomsprisen

Nyheter / torsdag 18. april 2024

Kjøper 38 leiligheter og 3 næringsseksjoner i Bergen

Nyheter / torsdag 18. april 2024

Statsforvalteren om at fylkeskommunen hemmeligholder leiekontrakter: – Ikke krav på innsyn

Nyheter / tirsdag 16. april 2024

Tingretten og jordskifteretten til Entra-bygg

Nyheter / mandag 15. april 2024

Ansatt som daglig leder i Dokken Utvikling

Nyheter / mandag 15. april 2024

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no