Boligutvikleren JM har i lengre tid jobbet med en analyse som tar for seg hvor mange boliger som ligger i Bergens reguleringsreserve.

Se analysen her: JM-analysen 2021 Nye boligprosjekter Bergen kommune

JMs analyse viser en stor forskjell mellom hva Plan- bygningsetaten i Bergen mener er reguleringsreserven i Bergen og hva JM har regnet seg frem til. PBE oppga en reserve på 5.408 boliger som kan bygges ut. Men etter å ha gått grundig gjennom alle boligprosjektene i byen, finner JM at hele 2.923 av disse boligene allerede er utbygd eller de har vært gjennom en salgsstart. I tillegg viser JMs gjennomgang at noen av reguleringsplanene er uten boliger i det hele tatt, for eksempel næringsbygg uten boenheter. Disse reguleringsplanene hører dermed ikke hjemme i en oversikt over boligreguleringer. JM har derfor tatt ut 170 boenheter som er feilaktig oppført i tallgrunnlaget.

Les også: Bergen kommune må regulere flere boliger

Videre mener JM at planer som er godkjent før 2013, og følgelig formelt sett gyldige planer, men ennå ikke er realisert, i praksis er «utdatert». Dette fordi de ofte inneholder mange bestemmelser som er i motstrid til KPA2018. Det betyr ifølge JM at de i realiteten må reguleres på nytt. Hele 501 boliger ligger i planer som er regulert før 2013 og som derfor tas ut av tallgrunnlaget.

JM har også korrigert for ferdig regulerte planer for boligenheter som er besluttet etter august 2020, som var da PBEs tall ble presentert. Ved inngangen til juni 2021 utgjør dette 294 enheter som legges tilreserven.

Etter alle disse justeringene mener JM at Bergen kommunes planreserve er på bare 2.108 boliger, noe som er Langt lavere enn kommunens anslag på 5.408 boliger.

Trenger 1.100 i året

JM mener det er svært uheldig at kommunen opererer med et kart som ikke stemmer med terrenget og at det legges planer for boligutviklingen basert på altfor optimistiske tall på hvor mange boliger utviklerne kan bygge de nærmeste årene. Onsdag skrev Estate Nyheter om Prognosesenterets Nejra Macic, som slår fast at Bergen har et behov for 1.100 nye boliger hvert år de neste fem årene, gitt et scenario med lav innvandring. Det er langt høyere enn de 900 boligene Bergen kommune har anslått er nødvendig. Samtidig viser tallene at det produseres rundt 900 nye boliger i året og det har vært et tilsig av ferdigstilte planer på godt under 300 boliger i året de siste årene. Tallene indikerer at Bergen kommune risikerer å «gå tom» for boliger å bygge i løpet av 2024 dersom det ikke tas grep.

Samme diskusjon i Oslo

Også i Oslo har det vært en diskusjon mellom kommunen og utviklerne om hvor mange boliger som kan utvikles. Mens kommunen har sagt 27.000, har utviklerne ment det realistiske tallet er rundt 7.000. Diskusjonen har vært såpass høylytt at daværende byråd for byutvikling, Hanna E. Marcussen fra MDG, instruerte PBE til å komme opp med tall og en god modell som vite tallene. Denne uken var PBEs gjennomgang klar, og den viste drøye 11.000 boliger i boligreserven. Tallene inkluderte et betydelig antall studentboliger, men utviklerne var svært fornøyd med at det nå er en klar definisjon og at alle nå kan jobbe ut fra tall det er enighet om.