Estate Vest har bedt om et telefonintervju med rette vedkommende i Vestland fylkeskommune om den betydelige eiendomsinvesteringen, men fikk beskjed om å sende spørsmålene på e-post. Her er svarene fra Jostein Fjærestad, avdelingsdirektør eigedom og utbygging i Vestland fylkeskommune.

Er bygget fullt utleid per i dag?

– Alle kontorlokalene i bygget er i dag utleid. Dette inkluderer hele det nordre tårnet og kontorlokaler i byggets andre etasje mot sør. I byggets første etasje er det inngått leieavtale på 2 av 4 næringslokaler per dags dato. Vi håper at vi får på plass en ytterligere leiekontrakt her i nær framtid. Det siste lokalet brukes til intern drift på huset da bossug ikke er driftsatt ennå av Bir.

Hvor lange er kontraktene?

– Lengden på leiekontraktene varierer mellom 3 og 11 år, fra oppstart, med tilhørende klausuler om forlengelse. Våre største leietakere er alle på 10-11 års kontrakter. Der hvor det er 3 års kontrakt er dette gjort både for å imøtekomme leietakers ønsker, men samtidig er det tatt hensyn til å gi fylkeskommunen som eier fleksibilitet i bygget.

Har dere andre kontorbygg i Bergen sentrum som dere leier ut?

– Vestland fylkeskommune har ikke andre kontorbygg som leies ut i Bergen. Vi leier ut arealer og fasiliteter ved de sentrumsnære skolene våre, men dette er hovedsakelig til Bergen kommune, idrettslag og frivilligheten.

Hvorfor har fylkeskommunen gått inn i rollen som utbygger og eiendomsbesitter av et prime kontorbygg i Bergen?

– Utgangspunktet var at fylkeskommunen eide tomten Vestlandshuset er bygget på, da det tidligere fylkeshuset stod her. Å velge en løsning som gav best mulig utnyttelsesgrad på tomten var derfor en måte å sikre framtidig verdi for fylkeskommunen, da vi har lagt til grunn at verdien på eiendom i dette området vil stige i et langsiktig perspektiv. Løsningen som ble valgt, gir fylkeskommunen også leieinntekter over tid og vil gi organisasjonen vår fleksibilitet med tanke på hvem vi huser i bygget. Blant annet har vi jo nå kunnet samlet bybanen utbygging under samme tak som oss, som gjør muliggjør samarbeid og erfaringsoverføring på en mye bedre måte enn om de måtte vært på en annen lokasjon.

– At det er næringslokaler i første etasje av bygget er forutsatt i reguleringsplanen for området i tillegg til at vi tror det bidrar til å gi bygget liv.

Hvilken erfaring har fylkeskommunen i dette segmentet?

– Vestland fylkeskommune er en av de største byggherrene i Vestland fylke, så selve byggeprosjektet har vi vært godt rustet til å håndtere. Når det kommer til rollen som utleier av et kontorbygg i dette segmentet, er dette nytt for oss som organisasjon. Vi har likevel mange medarbeidere som har erfaring fra dette segmentet og der hvor det har vært behov har vi innhentet ekstern kompetanse. Herunder har vi blant annet knyttet til oss Kyte Næringsmegling i arbeidet med å få på plass leietakere. Nå når alle leietakerne er på plass, er det veldig kjekt at samtlige gir oss positive tilbakemeldinger på både bygget og jobben organisasjonen vår gjør og har gjort.

Hvorfor skal ikke offentligheten, og dermed skattebetalerne, få innsikt i detaljene som viser om fylkeskommunen her har gjort gode økonomiske valg?

– Fylkeskommunen er veldig positiv til at offentligheten vil etterprøve hvorvidt valgene som er gjort er gode. Vi ønsker å dele så mye informasjon som mulig. Samtidig er det i vår, og herunder innbyggernes interesse, at vi ikke gir fra oss så mye detaljinformasjon at vår forhandlingsposisjon i framtidige forhandlinger om leiekontrakter i Vestlandshuset blir negativt påvirket.

Mener dere at konkurransehensyn (å offentliggjøre leiepriser og andre betingelser av forretningsmessig art vil kunne skade Vestland fylkeskommune sin forhandlingsposisjon, både nå og i fremtiden) er viktigere enn offentlighetens interesse for om dette har vært en god investering?

– Dette har vært en krevende vurdering for oss.  Vårt syn i akkurat denne saken er at offentliggjøring av alle detaljvilkårene i de enkelte leiekontraktene for Vestlandshuset vil kunne gi oss en dårligere forhandlingsposisjon i framtidige forhandlinger. Dette er et hensyn vi mener lovgiver har lagt til grunn at man skal ta når innsyn vurderes, og vi håper også folk har forståelse for dette. Anonymisert informasjon om avtalene og samlede tall for avtalene vil vi selvfølgelig dele, og vi tror dette vil være et godt grunnlag for å vurdere investeringen slik spørsmålet legger til grunn.

Hva er totale leieinntekter for eiendommen i 2024?

– De totale leieinntektene for 2024 er per dags dato estimert å bli ca. kr. 15,14 mill eks. mva. Fra 2025 vil de totale leieinntektene være ca. 23,7 mill eks. mva. i dagens kroneverdi, og vil forhåpentligvis stige noe når de to siste lokalene i første etasje blir fylt opp. Beløpene vil selvfølgelig indeksreguleres i henhold til vanlig bransjepraksis. I tillegg betaler leietakerne sin andel av felleskostnader og strømforbruk på bygget.

Hvilke beløp har dere brukt på leietakertilpasninger for de eksterne leietakerne?

– Totalt er det brukt ca. 43,5 millioner på innredning av og tilpasninger av leietakers arealer. Dette inkluderer alle utleide lokaler som er tatt i bruk per i dag. Beløpet er noe høyere enn man skulle ønsket, men utgangspunktet på lokalene var enkel standard med liten grad av oppdeling / cellekontorer og noen var kun råbygg. De største beløpene er her brukt for tilpasninger knyttet til de kontraktene som har lengst varighet, og dette er derfor hensyntatt i forbindelse med leieavtalenes lengde og leiepris.

Hvordan er disse tilpasningene finansiert?

– Større deler av kostnaden har vært dekket i rammen til byggeprosjektet, mens deler vil bli dekket gjennom leieinntektene.

Har dere kjøpt ut noen av leietakerne fra eksisterende kontrakter?

– I to av kontraktene er det i avtalen vilkår om at disse i en periode bare betaler fylkeskommune leie tilsvarende differansen mellom leiekostnad på deres tidligere lokaler og lokalene i Vestlandshuset. Det er også innrømmet noen av leietakerne leiefritak og redusert leie i oppstartsperioder som en del av en totalpakke. Dette opplever vi å være i henhold til praksis i dette segmentet, da det er høy konkurranse og vanskelig å overlappe leieforhold på annen måte.

Hvilke økonomiske detaljer har fylkespolitikerne fått om prosjektet?

– I henhold til delegeringsmatrisen, som slår fast at leieavtaler med en årlig verdi på over 5 millioner må politisk behandles, er de to største leieavtalene lagt fram for fylkesutvalget og godkjent politisk. Det har tidligere vært fremmet politiske saker som har gitt vedtak om kontorkonsept, finansieringsmodell (utleie), rom- og funksjonsprogram midlertidige lokaler og oppstart bygging. Finnes som saker i fylkestinget i Hordaland i mars, juni og oktober 2018 samt sak i juni 2019.

Er utvikling av kontorlokaler i Bergen sentrum et forretningsområde det kan bli aktuelt for fylkeskommunen å utvide?

– Nei, det er det ikke.