Se for deg at du akkurat har kjøpt en ny bolig, og ser frem til en rolig søndagsmorgen i nyervervelsen. Men naboparken – som skulle vært en stille oase – forvandles i stedet til en støymaskin med høye smell og skarpe lyder.

– Til dels store overskridelser

Det var akkurat det som skjedde med en boligkjøper i Bergen. Hun hadde sommeren 2020 fått tilslaget på en leilighet for 9,3 millioner kroner. I prospektet var boligen markedsført som «rolig» og at den nærmeste parken het «Fredens bolig».

Det kvinnen ikke visste, var at Bergen kommune i lengre tid hadde arbeidet med utvikling av parken, herunder aktivitetspark inkludert bygging av et stort skateanlegg, ny ballbinge og en rekke andre nye aktiviteter. Nabovarsel var i sin tid sendt den tidligere eieren av leiligheten.

«Beregninger av maksimalt lydnivå fra flowpark og ballbinge viser til dels store overskridelser av anbefalt grenseverdi ved annen nærliggende bebyggelse som ligger omkring parken. Bruk av rullebrett i flowpark gir overskridelser opptil omtrent 180 m avstand og bruk av ballbinge gir overskridelser opptil omtrent 100 m avstand», heter det i en rapport som senere ble utført av Multiconsult.

Kvinnen stevnet boligselgeren og hans eierskifteselskap med krav om erstatning og prisavslag. Proaktiv Eiendomsmegling har verdiminuset som følge av støyen til 200-400.000 kroner. I retten ble dette oppjustert til rundt 500-600 000 kroner. Privatmegleren har i sin vurdering estimert verdiminuset til omtrent en million kroner, noe som ble opprettholdt i retten.

Hordaland tingrett slår først fast at en eiendom har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det som er avtalt med hensyn til salgsobjektets kvalitet og utrustning.

Eiendommen ble solgt «som den er». Salget fant sted i 2020, og endringene som ble gjort i avhendingsloven med virkning fra 1. januar 2022 får ikke anvendelse i denne saken.

– Selv om eiendommen er «solgt som den er», har den likevel en mangel hvis det foreligger brudd på selgerens opplysningsplikt (…) og/eller hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, påpeker retten.

Har selger forsømt sin opplysningsplikt?

Og spørsmålet er altså om selgerens manglende opplysninger rundt den planlagte skateparken er et brudd på opplysningsplikten.

I retten bekreftet den tidligere eieren at han hadde fått nabovarsel om planlagte arbeider i parken. Han hadde krysset av på «nei» i egenerklæringsskjemaet, hvor spørsmålet var om han kjente til «forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser».

Selgere forklarte videre at ikke oppfattet at det at parken skulle oppgraderes ville ha innvirkning på leiligheten eller bruken av denne, i alle fall ikke i negativ forstand. Snarere så han det som positivt at parken skulle oppgraderes, all den tid eksisterende ballbinge og eksisterende skaterampe fremstod som litt «nedslitt».

Retten er enig med leilighetens tidligere eier i at opplysningene i nabovarselet ikke ga noen indikasjon på at planene for oppgraderingen av parken ville ha negative konsekvenser for leiligheten.

– I tillegg ga planene som ble presentert et inntrykk av at parken også ville fremstå med en ny og mer moderne utforming, og planene fremstod derfor etter sitt innhold som noe som ville være positivt for omkringliggende bebyggelse, slik retten ser det.

I den samlede vurderingen av om det utgjør en mangel at boligkjøperen ikke fikk opplysninger om innholdet i nabovarselet, er det for retten sentralt at nabovarselet gjaldt en allerede eksisterende park, og ikke planer om en helt ny innretning som ikke var der fra før.

– Parken lå der allerede på kjøpstidspunktet med ballbinge og skaterampe, og parken var i bruk som skolegård for en nærliggende barneskole. Parken og leilighetens nærhet til denne var synlig for alle potensielle kjøpere, poengterer retten.

Til dette kommer at salgsoppgaven inneholdt opplysninger om at sameiet hadde fått varsler om «arbeider i parken ved siden av, den skal fornyes og utbedres», noe retten også legger betydelig vekt på i den samlede vurderingen av om selgeren har brutt sin opplysningsplikt – og om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn saksøker kunne forvente.

I henhold til de opprinnelige planene for den nye skateparken, så skulle utformingen være slik den ville gi mindre støy. I nabovarselet ble det skrevet at «slagstøy er ikke lenger tema, da skateanlegget er omarbeidet til flowpark».

Flytter risikoen over på kjøper

Retten finner det sannsynliggjort at flowbanen i parken fikk en annen utforming enn det som var prosjektert og opplyst om i nabovarselet.

– Retten legger etter bevisførselen til grunn at det som særlig utgjør et problem for saksøker og omkringliggende bebyggelse når det gjelder støy fra parken, er slagstøy knyttet til hopping i flowbanen og når skateboard treffer kanten av denne. Det er ikke for retten fremlagt opplysninger om hvorfor flowbanen fikk en annen utforming enn det som fremgikk av forprosjektet, skriver retten, for deretter å flytte ansvaret for risikoen over på kjøper:

– Dette var imidlertid noe som skjedde etter overtakelsen, og dermed etter risikoens overgang. Det at flowbanen ble bygget med høyere kanter og med et metallbeslag på kanten, er dermed ikke noe (selger, red. anm.) kan bære risikoen for etter at (kjøper) overtok leiligheten.

Etter dette har retten kommet til at selgeren ikke har brutt opplysningsplikten etter avhendingsloven. Retten finner det videre klart at det ikke foreligger noe «utvilsomt misforhold mellom eiendommens tilstand og det saksøker kunne regne med å få ut fra kjøpesummen og forholdene ellers».

Siden boligkjøperen tapte saken fullt ut, ble hun også dømt til å betale motpartens sakskostnader. De var på 243.350 kroner.

Dommen er ikke rettskraftig.