Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

STORE VERDIER: - Dommen er viktig fordi den knesetter eierskapet til aksjeleilighetene. Det er snakk om verdier på i snitt omtrent to millioner kroner pr. leilighet, til sammen omtrent 220 millioner kroner, sier advokat Hogne Sandanger, etter at Gulating lagmannsrett har behandlet tvisten om Trikkebyen. Foto: Wikimedia/Bjørn som tegner. Lisens: CC-BY-SA-3.0

Lagmannsretten: Trikkebyen er et boligaksjeselskap

100 beboere i Trikkebyen kan glede seg over å sitte på millionverdier.

Thor Arne Brun

tirsdag 18. august 2020 14:06 (Oppdatert 1. oktober 2020 6:15 )

De siste årene har det vært rettslig strid rundt Trikkebyen på Møhlenpris, som består av 110 leiligheter. Beboerne eier 100 av disse leilighetene mens resten eies av Bergen Sporveisfunksjonærers Byggeselskap (BSFB).

I 2011 engasjerte BSFB advokat Hogne Sandanger for å vurdere gyldighet av vedtektsendringer fra 2003, gi skatterettslige råd og vurdere forslag til nye vedtekter. I notat datert 18. august 2011 vurderte advokat Sandanger at BSFB hadde samme formål som et borettslag og var et boligaksjeselskap. I forlengelsen av denne vurderingen, har det vært reist spørsmål om vedtektene er ulovlige og må endres. Vedtektenes § 4 om innløsning av aksjer har stått sentralt i denne forbindelse.

Styret har siden 2011 forsøkt å endre vedtektene ved flere anledninger. I 2013 ble det vedtatt på generalforsamlingen i BSFB å endre flere av vedtektsbestemmelsene. § 4 ble endret slik at beboer/aksjonær ved utflytting skulle selge aksjen i stedet for å levere den tilbake til styret mot å få tilbake pålydende.

Endringen førte til at aksjene ble mer omsettelige og at aksjonærer med borett lettere kunne tilegne seg leilighetens markedsverdi ved salg. Bergen Sporeisfunksjonær forening (Foreningen), som hadde aksjer, men ikke borett, tok ut anfektelsessøksmål på grunnlag av myndighetsmisbruk og fikk i 2015 medhold i Gulating lagmannsrett. Vedtektsendringene ble ansett som ugyldige.

I tiden etter 2011 har det oppstått sterk uenighet blant aksjonærene i BSFB, og det har i det alt vesentlige blitt etablert to ulike fraksjoner.

Den ene fraksjonen utgjøres av flertallet blant aksjonærene og styret i BSFB. Denne fraksjonen mener at selskapet er et boligaksjeselskap og at vedtektene må endres slik at aksjene og leilighetene kan omsettes fritt. Denne fraksjonens standpunkt vil kunne gi aksjonærene en betydelig gevinst ettersom det tidligere bare er betalt pålydende for aksjene.

For å kunne gjennomføre de nødvendige vedtektsendringer, er denne fraksjonen i praksis trolig avhengig av at BSFB kjøper Foreningens aksjer. Etter en lengre prosess om dette spørsmålet, ble det avsagt voldgiftsdom den 20. mai 2019 hvor verdien av Foreningens aksjer ble satt til kroner 17 millioner. For å finansiere kjøp av aksjene fra Foreningen for kroner 17 millioner er BSFB avhengig av at selskapet anses som et boligaksjeselskap.

Den andre fraksjonen utgjøres av et mindretall av aksjonærene som har inngått avtaler med Daimyo Eiendom AS om salg av aksjene med tilknyttet borett, under visse forutsetninger.

Uenigheten mellom de to fraksjonene, og forholdet til Foreningen, har ført til en rekke rettslige prosesser i tiden etter 2011 og fram til i dag.

I november 2019 slo Bergen tingrett fast at BSFB er et aksjeselskap, og har et formål som passer overens med formålet i borettslagsloven av 2003.

«Retten er oppmerksom på at det i en rekke sammenhenger har vært lagt til grunn at BSFB er et boligaksjeselskap. Etter rettens syn er dette også en indikasjon på at BSFB også rent faktisk og rettslig er et boligaksjeselskap. Det er samtidig klart at dette i stor grad har vært lagt til grunn fordi det er opplyst eller for øvrig uten at det er gjort en selvstendig vurdering av om beskrivelsen er riktig», skrev tingretten. Det ble også poengtert i tingrettsdommen at «retten merker seg at BSFB skatterettslig har blitt behandlet som et boligaksjeselskap».

Dommen ble anket, og for beboerne var det knyttet stor spenning til utfallet av ankebehandlingen. Gulating lagmannsrett har forkastet anken, og støtter seg i stor grad til tingrettens anførsler.

– Lagmannsretten kan (…) ikke se at det er en svakhet ved tingrettens dom at det ikke er redegjort for når BSFB ble et boligaksjeselskap. Selskapet ble stiftet som et aksjeselskap og har etter lagmannsretten syn alltid vært et aksjeselskap som har til hovedformål å leie ut boliger til aksjonærene i selskapets egne bygg, står det å lese i dommen fra lagmannsretten.

Og videre:

– På stiftelsestidspunktet fantes ikke borettslagsloven, og det fantes følgelig heller ingen regulering av boligaksjeselskaper. At leiligheter i Trikkebyen de første tiårene ble leid ut til andre enn aksjonærer, kan ikke medføre at selskapet i dag ikke regnes som et boligaksjeselskap. Dersom det gjennom hele selskapets levetid hadde vært utstrakt utleie til andre enn aksjonærene, ville saken kunne stilt seg annerledes. Men en praksis som ligger 80 år tilbake i tid, kan ikke være avgjørende for den rettslige statusen til selskapet i dag.

Lagmannsrettens konklusjon er følgelig at BSFB er et aksjeselskap «som har same føremål som burettslag», jf. borettslagsloven § 1-4 andre ledd.

– Dommen er viktig fordi den knesetter eierskapet til aksjeleilighetene. Det er snakk om verdier på i snitt omtrent to millioner kroner pr. leilighet, til sammen omtrent 220 millioner kroner, sier advokat Hogne Sandanger. Han var prosessfullmektig for AS Bergen Sporveisfunksjonærers Byggeselskap.

Juridisk sett kan aksjeleilighetene omsettes også i dag, men bestemmelsene i vedtektene virker prisdempende, påpeker han.

– Vi er i det vesentlige enige med lagmannsrettsdommen sine premisser, men det er ikke korrekt at BSFB er avhengig av å kunne utstede fakturaer med krav om ekstraordinære innbetalinger av felleskostnader for å kjøpe BSFF sine aksjer. BSFB trenger fri egenkapital for å kjøpe egne aksjer. Fri egenkapital kan også skaffes til veie gjennom en emisjon. Likviditet kan BSFB skaffe seg ved å ta opp et pantelån med sikkerhet i eiendommene.

Prosessfullmektig for motparten var advokat Morten Pind.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

– Få salgsobjekter i bergensmarkedet

Nyheter / torsdag 1. oktober 2020

Selger næringsseksjon på Paradis

Nyheter / torsdag 1. oktober 2020

Pilotprosjekt med 375 boliger «er kommet til et veiskille»

Nyheter / onsdag 30. september 2020

Smarte byer-ekspert til ABO

Nyheter / tirsdag 29. september 2020

I dette bergensområdet skal det bygges 550.000 kvadratmeter

Nyheter / torsdag 24. september 2020

Store planer ved Oasen

Nyheter / torsdag 24. september 2020

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no