Av Line Gjerstad Tjelflaat, advokat i Advokatfirmaet Tjelflaat & Samdal

Høyesterett kom til at eiendomsinvestorer som unnlot å tinglyse ervervet av en næringseiendom på Forus i Stavanger i 2003, ikke var beskyttet da tidligere eier gikk konkurs ni år senere. De fem eiendommene saken omhandlet kunne dermed beslaglegges av konkursboet.
Resultatet var at kjøper tapte eiendommer i 100 millioners klassen til selgers konkursbo.

Dette er saken
Et selskap hadde overført en del faste eiendommer til datterselskaper som ledd i selskapsrettslige fisjoner i perioden 1988 – 2003.  Eiendommene ble solgt til Forusstranda Næringspark AS i 2003 for ca 73 millioner kroner.  Verken overdragelsen til Forusstranda Næringspark AS eller tidligere overdragelser var tinglyst. Forusstranda Næringspark AS skulle utvikle eiendommene og ville først tinglyse overdragelse til sluttkjøper for å spare dokumentavgift.
I 2012 ble det åpnet konkurs hos selger av eiendommene, Sønnichsen AS. Samtlige av de fem eiendommen saken omhandlet var tinglyst med Sønnichsen AS som hjemmelshaver. Boet krevde dermed eiendommene innlemmet i bomassen. Boets krav ble naturlig nok avvist av kjøper som var reell eier av eiendommen. Konkursboet tok dermed ut søksmål ved Stavanger tingrett som avsa dom i januar 2014.
Partene var enige om at eiendommen var reelt overført, slik at Forusstranda Næringspark AS var reell eier av eiendommene. Partene var også enige om at bakgrunnen for at kjøpet ikke ble tinglyst var et ønske om å spare dokumentavgift, tilsvarende 2,5 prosent av kjøpesummen.

Sakens problemstilling
Tinglysningsloven § 23 fastslår at for en rett som er stiftet ved avtale skal kunne stå seg overfor konkurs, må rettsstiftelsen være tinglyst senest dagen før konkursåpningen.
Spørsmålet i saken for Høyesterett var for det første om en fisjon var en “rett stiftet ved avtale” jf tinglysningsloven § 23. Dersom en fisjon ikke var å anse som en avtale ville det ikke være krav om tinglysning for at overdragelsen skulle ha beskyttelse mot konkursboet.
Videre var det omtvistet om det var etablert såkalt rettsvernshevd for to av eiendommene, uavhengig av om en fisjon var å anse som en avtale eller ikke.

Høyesteretts vurdering
Høyesterett la stor vekt på at eiendomsinvestorene hadde tatt ett bevisst valg ved å unnlate å tinglyse ervervet for å spare dokumentavgift. Formålet med bestemmelsen i tinglysningsloven § 23 er å hindre kreditorsvik, og bestemmelsen måtte derfor praktiseres strengt. Etter Høyesteretts vurdering gjør formålet seg like sterkt gjeldene ved fisjon som ved andre former for avtaleerverv. Frivillig stiftede retter må registres i grunnboken for å oppnå rettsvern.
Det er god grunn til å merke seg at ved fisjon, fusjon eller annen omorganisering som er gjennomført med skattemessig eller selskapsrettslig kontinuitet er det i dag fritak for dokumentavgift – her er det tilstrekkelig å registrere en navneendring i grunnboken for å oppnå rettsvern.
Enkelte av eiendomstransaksjonene i saken lå svært langt tilbake i tid, og for to av eiendommene saken omhandlet ble det anført at vilkårene for å hevde rettsvern var oppfylt. Rettsvernshevd vil si at kjøper av en eiendom får beskyttelse mot kreditorer på tross av manglende tinglysning så fremt vilkårene for hevd er oppfylt.
Høyesterett tok ikke stilling til om det var mulig å hevde rettsvern på generelt grunnlag. En slik mulighet har lenge vært antatt i juridisk teori, også i de tilfeller der kjøper bevisst unnlater å tinglyse for å spare dokumentavgift.   Et slikt syn ble avvist av Høyesterett. Den som bevisst unnlater å tinglyse et kjøp for å spare dokumentavgift har ikke beskyttelse mot senere kreditorer. En eiendomskjøper risikerer altså å miste eiendomsretten til en eiendom selv mange tiår etter at overdragelsen er gjennomført, dersom ervervet ikke er tinglyst.

Konsekvenser av dommen
For mange har det vært en praksis å unnlate tinglysning av fast eiendom for å unngå dokumentavgift. I stedet har en forsøkt å gjennomføre ulike alternative sikringsakter som eksempelvis tinglyste urådigheter til fordel for kjøper osv. Dommen er nok ett eksempel på at rettsvernsreglene praktiseres strengt, og at manglende tinglysning vil kunne få fatale konsekvenser for kjøper.
Dokumentavgiften på 2,5 prosent av kjøpesummen er en billig forsikring tatt i betraktning den risiko man utsetter seg for ved å unnlate tinglysning.