Skrevet av branningeniør Christian Fylkesnes og advokat Arne Christian Landsvik

Som det fremkommer i media er det et stadig økende og påtrengende behov for en rekke nye asylmottak for å huse den stadige strømmen av flyktninger til Norge. Det pågår i den anledning en intens prosess hos UDI og kommunene landet over for å fremskaffe bygninger som kan benyttes. I denne prosessen er det en rekke private eiendomsbesittere som vurderer å ta i bruk sine bygg til asylmottak.
Når det gjelder etablering av asylmottak skjer dette normalt sett ved at UDI inngår avtale om drift av asylmottak med en privat aktør eller ideell organisasjon som på sin side inngår leieavtale med eier av en eksisterende bygning.

Utleie til asylmottak er som oftest kortsiktig og behovet er dermed noe vanskelig å forutse i et eiendomsperspektiv. Det synes derfor sjeldent å være formålstjenlig og økonomisk å oppføre nye og permanente bygg særskilt til dette formål. Det er da i realiteten kun eksisterende bygg og eventuelt oppføring av midlertidige byggverk på ledige tomter, eksempelvis brakkerigger, som er aktuelle å bruke til asylmottak.

Formålet med denne artikkelen er å kort redegjør for de regler og hensyn som gjør seg gjeldende ved utleie av fast eiendom til asylmottak.

BRUKSENDRING

Med mindre eiendommen allerede benyttes til eller sist ble benyttet til asylmottak, vil endringen av bruken til mottak for asylsøkere som utgangspunkt utløse en søknadspliktig bruksendring etter plan og bygningsloven.

Selv om en bruksendring til asylmottak som oftest vil utløse en søknadsplikt etter plan og bygningsloven, pålegger loven kommunen å godkjenne søknaden dersom ikke bruken er i strid med lovens bestemmelser.

Loven pålegger tiltakshaver å gjøre kommunen, naboer og andre berørte tredjemenn kjent med det planlagte tiltak. På denne måten skal kommunen gis anledning til å vurdere om det er ønskelig å gjennomføre tiltaket. Med tanke på at etablering av asylmottak kan medføre merkbare konsekvenser for nærområdet og kommunens øvrige innbyggere, næringsinteresser m.v., synes det klart at etablering av asylmottak er informasjon som en kommune ønsker å bli varslet om på forhånd.

REGULERINGSFORMÅL

Dersom bruken av en eksisterende bygning til asylmottak ikke er i strid med gjeldende reguleringsbestemmelser, har kommunen som utgangspunkt en plikt til å godkjenne en søknad om bruksendring såfremt den er i samsvar med krav etter loven ellers.

Hvorvidt en reguleringsplan åpner for etablering av et asylmottak i tråd med planformålet vil basere seg på en tolkning av plankartet og de tilhørende bestemmelser.

Rent generelt er det antatt i offentligrettslig praksis at en eiendom som er avsatt til arealformålet «bebyggelse og anlegg» med underformålet «bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting» eller «boligformål» kan tas i bruk til asylmottak i tråd med reguleringsformålet. Dette avhenger imidlertid av hvilken type mottak det er tale om. Noen mottak benyttes til ren beboelse, mens i andre bærer bruken mer preg av institusjon, særlig mottak for enslige mindreårige asylsøkere.

Dersom eiendommen ikke er regulert kan bruksendringen utløse krav om detaljregulering, noe som utgangspunkt kun kan unngås ved en dispensasjonssøknad. Da det i tillegg må kunne legges til grunn at det ikke er mange eiendommer som er regulert til et arealformål som legger til rette for bruk til asylmottak, vil etablering av asylmottak som oftest kreve et dispensasjonsvedtak fra ansvarlig planmyndighet.

TEKNISKE KRAV – «NØKTERN, MEN FORSVARLIG STANDARD»

Det fremgår av plan og bygningsloven at tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. Dette medfører at eksisterende bygninger som er lovlig oppført før den någjeldende plan og bygningslov av 2008 trådte i kraft, likevel må oppfylle den nye lovens krav dersom en bygning endres til asylmottak.

Dette medfører at bl.a. teknisk forskrift av 2010 (TEK 10) kommer til anvendelse også på eldre bygg dersom det søkes om bruksendring til f.eks. asylmottak.

Da TEK 10 eller annen relevante tekniske krav ikke omhandler spesifikke tekniske krav til asylmottak må man ta utgangspunkt i de generelle krav som stilles til bygg med tilsvarende bruk.

Fra det offentlige stilles det krav om at botilbudet for asylsøkere skal være nøkternt, men forsvarlig. Etter plan og bygningsloven kan kommunen gi tillatelse til bruksendring selv om bygget ikke oppfyller gjeldende tekniske krav dersom tiltaket likevel bl.a. kan anses forsvarlig. Kommunen kan ved en slik tillatelse stille vilkår for å forsikre seg om at bruksendringen kan anses forsvarlig. Typiske vilkår her er krav om at til brannsikkerheten i bygget er tilfredsstillende utfra dagens tekniske krav.

Asylmottak plasseres i høyeste risikoklasse, og selv om byggverket tidligere har vært brukt til overnatting vil de nye byggetekniske kravene til sikkerhet bli gjeldende. Det gis normalt ikke dispensasjon fra brannsikkerhetskravene, og det må i hvert enkelt tilfelle vurderes hvordan kravene kan tilfredsstilles i byggverket.

Det kravet til sikkerhet som ofte stilles for at bygget skal anses forsvarlig er at det må installeres automatisk slokkeanlegg, vanligvis et sprinkleranlegg eller boligsprinkleranlegg samt brannalarmanlegg. Det finnes noen unntak, som er basert på byggverk med svært enkle rømningsforhold. Slike byggverk må vurderes særskilt, og åpner for at mottaket plasseres i samme risikoklasse som vanlige boliger.

På bakgrunn av at det anses å være en mye høyere risiko for brann i bygg som brukes til asylmottak enn f.eks. vanlig boligformål, kreves det som oftest også av byggets forsikringsselskapet at bygget sprinkles. Kravet til sprinkelanlegg er kostnadskrevende og er lite regningssvarende dersom ikke anlegget kan nyttiggjøres når mottaket legges ned.

Videre følger det av andre offentligrettslige bestemmelser at det stilles krav om at bygget tilfredstillelser visse helsemessig krav. Da selve driften av asylmottaket innebærer at ansatte skal også skal benytte bygget, kreves det samtykke fra Arbeidstilsynet for at det skal kunne bruksendres.

Totalt sett vil et krav om at bygget må oppfylle dagens gjeldende tekniske krav ved bruksendring til asylmottak kunne føre til forholdsmessig store utfordringer, av både tekniske og økonomisk art.

UNNTAK OG DISPENSASJONER

Dersom de reguleringsbestemmelser som gjelder for eiendommen med eventuelle tilhørende bygninger ikke åpner for bruksendring til asylmottak, er det nødvendig med et unntak fra gjeldende tekniske krav eller et dispensasjonsvedtak fra ansvarlig bygningsmyndighet i den kommune der eiendommen ligger.

Dersom dispensasjon fra planbestemmelsene eller loven for øvrig er nødvendig, kreves det for det første at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Det som skiller etablering av asylmottak fra de fleste andre bygningsmessige tiltak er at det her er tale om å etablere mottak som ledd i oppfyllelsen av Norges nasjonale og internasjonale forpliktelser.

I et rundskriv fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet angående saksbehandlingen etter plan og bygningsloven, fremheves vekten av dette hensynet når landets kommuner skal behandle byggesaker angående asylmottak. Det fremgår videre at bygningsmyndighetene som utgangspunkt bør kunne vise til omfattende negative konsekvenser for lokalmiljøet, eventuelt omfattende tekniske hindringer for å avslå søknader om unntak eller dispensasjoner etter plan og bygningsloven i slike saker.

Departementet ber videre kommunene i sin byggesaksbehandling særlig vektlegge de samfunnsmessige interesser som ligger i at Norge oppfyller sine forpliktelser til å ta imot og innkvartere asylsøkere. Videre vil eventuelle tekniske hindre ved bygningene som normalt sett ville medført et avslag på søknad, kunne kompenseres ved at det stilles vilkår om at visse konkrete sikkerhetsmessige tiltak utføres, eventuelt kombinert med at det innvilges midlertidige dispensasjoner. På denne måten kan kommunene i vid utstrekning innvilge byggesøknader angående asylmottak i saker der ingen andre tilsvarende bruksformål ville blitt godkjent.

Loven åpner også for midlertidige dispensasjoner, noe som er å foretrekke ved utleie til tiltak som mest sannsynlig er av kortvarig karakter. 

OPPSUMMERT

Dersom man har et bygg som står tomt i påvente av reguleringsprosess eller mangel på leietakere, kan utleie til asylmottak gi en rimelig meravkastning. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at det stilles en rekke offentligrettslige krav til slike bygg, på tross av den tidsnød og store etterspørsel det for tiden er etter slike bygg.