– Det dedikeres mye spalteplass til hjemmekontor og hvilke konsekvenser det vil få for kontoreiendom fremover. Vi mener det vil få liten innvirkning på behovet fremover i Bergen. Det er farlig å legge for mye vekt på opplevelser/eksperimenter som er gjort under en global pandemi, og det er verdt å merke seg at det ikke er sikkert vi er flinke nok til å måle det som virkelig gjelder – produktivitet, sier Veidung.

Effektiviseringsjag

Han påpeker at effektiviseringsjaget de siste årene har kuttet kroner på leiebudsjettet, men spør hvor mange tapte arbeidstimer har slått følge.

– Hjemmekontor kan skape produktivitetsboost i enkelte selskaper, men hvis vi ender opp i en situasjon hvor vi måler forskjellen på pest og kolera, så gir fasiten oss liten nytteverdi. Skap gode og attraktive arbeidsplasser, og se hvordan det påvirker bunnlinjen, oppfordrer han.

DNB Næringsmegling opplever at markedet fortsatt er preget av en større risikoaversjon enn pre-COVID. Lave renter og mye tilgjengelig kapital fører til en skarpere prising av eiendommer med lange kontrakter, solide leietakere og prime beliggenhet.

– Markedet har begynt å få oversikt over risikobildet under COVID, og det vil øke risikoappetitten på sikt. Vi forventer likevel et noe større gap mellom prime og normal eiendom enn hva vi observerte i 2019, sier Veidung.

Økt usikkerhet

Markedet i Bergen er som landet forøvrig preget av økt usikkerhet, som følge av COVID-19. DNB Næringsmeglings ferske investorundersøkelse i Bergen viser likevel at investorene har både investeringsvilje og kapital til å kjøpe mer i Bergen om de rette objektene kommer for salg, men at det er betydelig mer krevende enn normalt å finne gode kjøpsobjekter.

– Det relativt lave omsetningsvolumet i Bergen hittil i år kunne derfor vært betydelig høyere om flere objekter hadde vært tilgjengelig. Mange av investorene utrykker at det er få reinvesteringsalternativer, og økt usikkerhet har gjort dem noe mer avventende enn normalt med tanke på salg, sier analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling.

Søker lavere risiko

Selv om investeringslysten er fullt på høyde med tidligere år, ser han likevel en endring i kjøpspreferansene. Nær halvparten av investorene forteller at COVID-19 gjør at de er nå søker seg mot lavere risiko. Dette betyr at en økende andel av investorene nå søker seg til prime eiendom, lange sikre kontantstrømmer, samtidig som de er noe mer skeptiske til hotell og deler av handelsnæringen som har blitt kraftigere rammet av COVID-19.

– Flere av investorene vi har snakket med, forteller også at de i disse tider har mer fokus på leietakerrisiko, og at de er noe mer forsiktig med sykliske leietakere, som for eksempel oljebransjen. Flertallet forteller likevel at det i det store bildet er snakk om mindre justeringer, og at de fleste investerer med lange briller, påpeker Havikbotn Jacobsen.

Mange om beinet

En rekordhøy andel (44 prosent) av bergensinvestorene tror nå at prime yield kan falle videre. Hovedargumentene er et kraftig rentefall, høy etterspørsel etter prime eiendom og ikke minst at det er svært få objekter til salgs i dette segmentet.

– Investorene påpeker at den økende interessen for eiendommer i lavrisikosegmentet vil medføre at det blir svært mange om beinet på det som kommer til salgs, mener han.

– Flere påpeker videre at sentrum føles tryggere med tanke på utleierisiko, da det er blant områdene med lavest ledighet i byen (6 prosent ved siste måling i sommer). For mange veier dette tyngre enn den økte usikkerheten vi ser både i økonomien og leiemarkedet.